Vergemeinschaftung von Individualansprüchen: Wann die Gemeinschaft Ihre Rechte an sich zieht und was Sie dagegen tun können

Veröffentlicht am 26. Oktober 2026 · von Ariel Daul · WEG-Recht

Sie entdecken einen Baumangel am Gemeinschaftseigentum, möchten einen Nachbarn auf Rückbau einer eigenmächtigen Veränderung in Anspruch nehmen oder einen Schadensersatzanspruch wegen mangelhafter Sanierung durchsetzen. Dann hören Sie vom Verwalter oder Anwalt: „Das kann nur die Gemeinschaft.“ Hintergrund ist die sogenannte Vergemeinschaftung bzw. gezogene Ausübungsbefugnis nach § 9a Abs. 2 WEG. Wer die Regeln kennt, verliert keine Zeit und keine Ansprüche.

Was § 9a Abs. 2 WEG wirklich bedeutet

Mit der WEG-Reform 2020 ist die Rechtslage neu sortiert worden. Nach § 9a Abs. 2 WEG übt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) die Rechte aus, die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergeben, sowie solche Rechte der Eigentümer, die eine einheitliche Rechtsverfolgung erfordern. Das betrifft insbesondere Ansprüche auf Mängelbeseitigung am Gemeinschaftseigentum, auf Schadensersatz wegen solcher Mängel sowie auf Rückbau rechtswidriger baulicher Veränderungen.

Konsequenz: Als einzelner Eigentümer sind Sie insoweit nicht mehr aktivlegitimiert. Eine von Ihnen allein erhobene Klage wird als unbegründet abgewiesen, selbst wenn der Anspruch in der Sache besteht. Der BGH hat diese Zuordnung in mehreren Entscheidungen bestätigt, u. a. zur Mängelbeseitigung am Gemeinschaftseigentum (BGH, Urteil vom 11.11.2022 – V ZR 213/21) und zum Rückbauanspruch gegen bauliche Veränderungen (BGH, Urteil vom 16.12.2022 – V ZR 263/21).

Welche Ansprüche Ihnen selbst bleiben

Nicht alles ist vergemeinschaftet. Sie behalten eigene Ansprüche u. a. in diesen Fällen:

• Störungen Ihres Sondereigentums (§ 1004 BGB), etwa bei Lärm, Rauch oder unzulässiger Nutzung einer Nachbarwohnung.
• Unterlassungsansprüche wegen konkreter Beeinträchtigung Ihrer Nutzung, soweit sie nicht einheitlich zu verfolgen sind.
• Beschlussanfechtungs- und Beschlussersetzungsklagen nach § 44 WEG, die ohnehin dem einzelnen Eigentümer zustehen.
• Individuelle Schäden am Sondereigentum, etwa wenn Ihnen durch einen Wasserschaden ein konkreter eigener Schaden entsteht, der nicht die Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums betrifft.

Die Grenze ist im Einzelfall schmal. Gerade bei Mischsachverhalten (eigener Schaden plus Mangel am Gemeinschaftseigentum) empfiehlt sich eine saubere juristische Trennung vor Klageerhebung.

Was Sie konkret tun können

Wenn ein Anspruch der Gemeinschaft zusteht, Sie aber ein Interesse an der Durchsetzung haben, führen in der Regel folgende Schritte zum Ziel:

• Verwalter informieren und schriftlich zur Prüfung und Aufnahme auf die Tagesordnung auffordern.
• Beschlussantrag vorbereiten: Die Versammlung soll beschließen, dass die Gemeinschaft den Anspruch verfolgt, ggf. einen Rechtsanwalt beauftragt und die Finanzierung (Rücklage, Sonderumlage) regelt.
• Verjährung im Blick behalten: Mängelansprüche aus Bauverträgen verjähren regelmäßig in fünf Jahren (§ 634a BGB), Schadensersatzansprüche nach § 195 BGB in drei Jahren. Die Vergemeinschaftung schützt nicht vor Fristablauf.
• Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG: Lehnt die Versammlung die Rechtsverfolgung ab oder bleibt sie untätig, können Sie gerichtlich erzwingen, dass der notwendige Beschluss gefasst gilt.

Wichtig ist der frühe Zeitpunkt. Je länger ein Mangel oder eine rechtswidrige Veränderung bestehen bleibt, desto schwieriger werden Beweisführung und Durchsetzung.