Wenn ein Eigentümer baut ohne Beschluss: Was Sie als Miteigentümer durchsetzen können

Veröffentlicht am 16. Oktober 2026 · von Ariel Daul · WEG-Recht

Immer wieder werden bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum einfach umgesetzt: eine neue Markise, ein Außengerät der Klimaanlage an der Fassade, ein Gartenhaus auf der Rasenfläche oder ein Sichtschutzzaun an der Terrasse. Oft erfährt die Gemeinschaft erst davon, wenn alles montiert ist. Dann stellt sich die Frage: Müssen die anderen Eigentümer das hinnehmen oder lässt sich der ursprüngliche Zustand wiederherstellen? Die Antwort hängt davon ab, wie konsequent und wie schnell Sie als Gemeinschaft reagieren.

Rechtliche Ausgangslage: § 20 WEG verlangt einen Beschluss

Nach § 20 Absatz 1 WEG dürfen bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum nur aufgrund eines Gestattungsbeschlusses der Eigentümerversammlung vorgenommen werden. Das gilt auch dann, wenn der bauende Eigentümer die Kosten vollständig selbst trägt. Ohne diesen Beschluss ist die Maßnahme formell rechtswidrig, selbst wenn sie technisch sauber ausgeführt wurde oder optisch kaum stört.

Wichtig ist die Abgrenzung: Reine Maßnahmen innerhalb des Sondereigentums ohne Eingriff in Gemeinschaftseigentum sind unproblematisch. Sobald jedoch Fassade, Dach, tragende Teile, Außenanlagen oder das äußere Erscheinungsbild betroffen sind, liegt eine zustimmungsbedürftige bauliche Veränderung vor. Der BGH hat mehrfach bestätigt, dass auch optische Eingriffe wie Markisen oder Außenjalousien unter § 20 WEG fallen.

Anspruch auf Rückbau: Wer macht ihn geltend und wann droht Verwirkung?

Der Rückbauanspruch steht nach § 9a Absatz 2 WEG der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) zu, nicht dem einzelnen Nachbarn. Seit dem WEMoG 2020 ist das klar geregelt: Der einzelne Eigentümer kann die Gemeinschaft dazu bringen, tätig zu werden, aber er klagt nicht mehr selbst gegen den Bauenden. In der Praxis bedeutet das: Sie als Eigentümer stellen in der Versammlung einen Antrag, dass die Gemeinschaft Rückbau fordert und notfalls gerichtlich durchsetzt.

Dabei spielt die Zeit eine zentrale Rolle. Der Anspruch verjährt nach drei Jahren ab Kenntnis (§ 195, § 199 BGB). Noch wichtiger ist die mögliche Verwirkung: Wer jahrelang untätig zusieht, verliert faktisch die Durchsetzungschance. Handeln Sie daher innerhalb weniger Monate nach Entdeckung.

• Fotos mit Datum anfertigen und sichern
• Verwaltung schriftlich informieren und Aufnahme in die nächste Tagesordnung verlangen
• Beschlussantrag auf Rückbau formulieren lassen
• Protokollierung des Entdeckungszeitpunkts

Nachträgliche Genehmigung: Chance und Risiko zugleich

Die Versammlung kann eine bereits ausgeführte Maßnahme nachträglich genehmigen. Das ist zulässig, befreit aber nicht automatisch von Problemen. Werden durch die Veränderung einzelne Eigentümer über das zumutbare Maß hinaus benachteiligt oder wird die Wohnanlage grundlegend umgestaltet (§ 20 Absatz 4 WEG), kann ein Genehmigungsbeschluss angefochten werden. Zu den Angriffspunkten zählen auch fehlende Angaben zu Statik, Versicherung, Erhaltungslast und Kostentragung.

Prüfen Sie vor einer Zustimmung: Wer trägt künftig die Erhaltungskosten der Anlage (§ 21 WEG)? Wer haftet bei Schäden an der Fassade? Ist die Gebäudeversicherung informiert? Ohne klare Regelung landen Folgekosten später bei allen Eigentümern.

Ihre konkreten Handlungsschritte

Wenn Sie eine eigenmächtige Baumaßnahme feststellen, gehen Sie strukturiert vor:

• Dokumentieren: Fotos, Datum, Umfang der Veränderung festhalten
• Melden: Verwaltung schriftlich informieren mit Aufforderung zur Prüfung
• Beschluss herbeiführen: Antrag auf Rückbau oder geregelte Nachgenehmigung in die Tagesordnung
• Fristen wahren: Beschlussanfechtung innerhalb eines Monats nach Versammlung (§ 45 WEG)
• Beschlussersetzungsklage prüfen, wenn die Gemeinschaft untätig bleibt (§ 44 Absatz 1 Satz 2 WEG)

Je sauberer die Dokumentation und je zügiger das Handeln, desto höher sind die Erfolgsaussichten.