Beschluss über Dachgeschossausbau: Was Sie als Eigentümer prüfen müssen, bevor Sie zustimmen

Veröffentlicht am 23. Oktober 2026 · von Ariel Daul · WEG-Recht

Immer häufiger stehen in Eigentümerversammlungen Anträge auf einen Ausbau des Dachgeschosses zur Debatte, sei es durch einen einzelnen Eigentümer, einen Investor oder die Gemeinschaft selbst. Für Sie als Wohnungseigentümer geht es dabei um viel: um die Kostenverteilung, um Haftungsrisiken während der Bauphase und um die Frage, wie sich das Gemeinschaftseigentum dauerhaft verändert. Dieser Beitrag zeigt, welche rechtlichen Weichenstellungen Sie kennen sollten und worauf Sie den Beschlussantrag konkret prüfen können.

Welche Mehrheit ist nötig und wer darf überhaupt ausbauen?

Der Dachgeschossausbau ist eine bauliche Veränderung im Sinne von § 20 WEG. Seit der WEG-Reform 2020 genügt dafür ein einfacher Mehrheitsbeschluss. Entscheidend ist aber, wer die Kosten trägt. Nach § 21 Abs. 1 WEG zahlen grundsätzlich nur die Eigentümer, die der Maßnahme zugestimmt haben. Diese dürfen die neuen Flächen dann auch nutzen. Soll die gesamte Gemeinschaft an Kosten und Nutzen beteiligt werden, braucht es eine qualifizierte Mehrheit nach § 21 Abs. 2 WEG, nämlich zwei Drittel der abgegebenen Stimmen, die zugleich mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten, oder einen Amortisationszeitraum unter einem angemessenen Rahmen.

Will ein einzelner Eigentümer das Dachgeschoss auf eigene Kosten ausbauen und als Sondereigentum zugewiesen bekommen, reicht ein Mehrheitsbeschluss allein nicht aus. Die Zuordnung neuen Sondereigentums ist eine Änderung der Teilungserklärung und erfordert eine Vereinbarung aller Eigentümer mit Grundbucheintragung. Das wird in der Praxis häufig übersehen und führt später zu Streit.

Diese Punkte sollten Sie im Beschlussantrag konkret prüfen

Ein tragfähiger Beschluss muss hinreichend bestimmt sein. Prüfen Sie den Antrag vor der Versammlung auf folgende Inhalte:

• Umfang der Maßnahme: genaue Beschreibung mit Planunterlagen, Statik, Brandschutzkonzept, Dämmung und Anschluss an bestehende Leitungen.
• Kostenobergrenze und Finanzierung: konkrete Summe, Umgang mit Mehrkosten, geplante Sonderumlage oder Kreditaufnahme der Gemeinschaft nach § 9b WEG.
• Kostenverteilung: ausdrückliche Regelung, wer die Baukosten und wer die späteren Erhaltungskosten des ausgebauten Bereichs trägt.
• Vergabe: mindestens drei Vergleichsangebote; fehlende Vergleichsangebote sind ein häufiger Anfechtungsgrund.
• Bauzeit und Bauleitung: Benennung eines fachkundigen Bauleiters, Regelung zu Haftung, Versicherung und Zutritt zum Sondereigentum nach § 15 WEG.
• Folgen für Statik, Versicherung und Nebenkosten: Anpassung der Gebäudeversicherung und der Verteilerschlüssel.

Fehlt es an diesen Punkten, ist der Beschluss häufig anfechtbar, weil er nicht ordnungsmäßiger Verwaltung nach § 18 Abs. 2 WEG entspricht. Die Anfechtungsfrist beträgt einen Monat ab Beschlussfassung, § 45 WEG.

Was Sie konkret tun können

Fordern Sie die Unterlagen frühzeitig vor der Versammlung an. Sie haben nach § 24 Abs. 4 WEG Anspruch darauf, dass die Tagesordnung so bezeichnet wird, dass Sie sich auf die Entscheidung vorbereiten können. Bitten Sie den Verwalter um Vorlage von Angeboten, Planung und einer schriftlichen Kostenaufstellung mit Verteilungsschlüssel. Prüfen Sie, ob die beabsichtigte Nutzung der neuen Flächen in der Teilungserklärung überhaupt vorgesehen oder zulässig ist. Bei Zweifeln lassen Sie den Beschlussentwurf vor der Versammlung von einem WEG-Rechtsanwalt gegenlesen.

Stimmen Sie nicht spontan zu, nur weil ein Investor Druck macht oder eine Aufwertung versprochen wird. Jede bauliche Veränderung bindet die Gemeinschaft über Jahrzehnte, und Fehler im Beschluss lassen sich später nur mit erheblichem Aufwand korrigieren.