Beschluss zur Fensterreparatur: Was Eigentümer prüfen sollten, bevor die Rechnung kommt

Veröffentlicht am 2. November 2026 · von Ariel Daul · WEG-Recht

Immer wieder taucht in Eigentümerversammlungen die Frage auf: Wer zahlt den Austausch oder die Reparatur von Fenstern? Viele Eigentümer gehen davon aus, dass die Fenster „ihrer“ Wohnung auch ihre Sache seien. Rechtlich ist das anders. Fenster sind nach § 5 Abs. 2 WEG und ständiger BGH-Rechtsprechung zwingendes Gemeinschaftseigentum – mit Folgen für Beschlussfassung, Kostenverteilung und Ihre Prüfpflicht als Eigentümer.

Warum Fenster Sache der Gemeinschaft sind

Fenster liegen in der Gebäudehülle und sind für den Bestand und die äußere Gestaltung des Gebäudes erforderlich. Deshalb gehören sie nach § 5 Abs. 2 WEG zum Gemeinschaftseigentum und können auch nicht wirksam durch Teilungserklärung zum Sondereigentum erklärt werden. Der BGH hat dies mehrfach bestätigt, zuletzt klargestellt im Urteil vom 25.10.2013 – Az. V ZR 212/12 sowie fortgeführt in weiteren Entscheidungen zur Fenstererhaltung.

Das bedeutet: Austausch, Reparatur und Instandhaltung von Fenstern sind grundsätzlich Aufgabe der Gemeinschaft. Die Kosten trägt die Gemeinschaft nach dem geltenden Verteilungsschlüssel – es sei denn, die Gemeinschaftsordnung enthält eine wirksame abweichende Regelung, die Fensterkosten dem jeweiligen Sondereigentümer auferlegt. Solche Klauseln kommen vor, sind aber im Einzelfall genau zu prüfen.

Was Sie vor der Beschlussfassung prüfen sollten

Steht ein Beschluss zur Fenstererneuerung auf der Tagesordnung, lohnt sich ein strukturierter Blick in die Unterlagen. Eine überhastete Zustimmung kann teuer werden, eine überhastete Ablehnung ebenso – denn verschleppte Sanierungen können Haftungsrisiken auslösen.

• Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung: Enthält sie eine abweichende Kostentragungsregel für Fenster?
• Zustand und Dringlichkeit: Liegt ein nachvollziehbarer Befund vor, etwa ein Sachverständigengutachten oder ein Protokoll des Beirats?
• Mehrere Angebote: In aller Regel sollten vor einer größeren Maßnahme mindestens drei vergleichbare Angebote vorliegen. Fehlen diese, ist der Beschluss anfechtungsgefährdet.
• Umfang der Maßnahme: Handelt es sich um reine Erhaltung nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG oder um eine Modernisierung bzw. bauliche Veränderung nach § 20 WEG? Die Abgrenzung entscheidet über Mehrheitserfordernisse und Kostenverteilung.
• Finanzierung: Soll die Erhaltungsrücklage verwendet werden oder ist eine Sonderumlage nötig? Beides muss sauber beschlossen sein.
• GEG-Vorgaben: Beim Austausch sind die energetischen Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes zu beachten, insbesondere die U-Werte nach Anlage 7 GEG.

Fehlt es an einer tragfähigen Entscheidungsgrundlage, kann der Beschluss nach § 44 WEG innerhalb eines Monats ab Beschlussfassung angefochten werden. Die Frist ist zwingend – wer sie versäumt, kann sich auf Mängel in der Vorbereitung später nicht mehr berufen.

Einzelne Fenster, Teilsanierung oder alle auf einmal?

Häufig streiten Eigentümer darüber, ob nur die schadhaften Fenster einzelner Wohnungen oder gleich alle Fenster der Anlage erneuert werden sollen. Rechtlich zulässig ist beides, solange der Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Eine abschnittsweise Sanierung kann sinnvoll sein, führt aber oft zu höheren Gesamtkosten und optischen Unterschieden an der Fassade. Eine Komplettsanierung schont die Fassade und ermöglicht bessere Preise, belastet aber die Liquidität stärker.

Wichtig: Auch wenn nur einzelne Fenster ausgetauscht werden, bleiben die Kosten eine Angelegenheit der Gemeinschaft. Ein Beschluss, der die Kosten allein dem betroffenen Sondereigentümer auferlegt, bedarf einer wirksamen Grundlage in der Gemeinschaftsordnung oder einer wirksam gefassten Änderung des Kostenverteilungsschlüssels nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG.