Beschluss zur Fassadendämmung steht an: So prüfen Sie als Eigentümer Pflicht, Kosten und Mehrheiten

Veröffentlicht am 28. Oktober 2026 · von Ariel Daul · WEG-Recht

Eine Fassadendämmung gehört zu den teuersten Maßnahmen, über die eine Wohnungseigentümergemeinschaft entscheiden kann. Je nach Gebäude liegen die Kosten schnell im sechsstelligen Bereich und wirken sich über die Sonderumlage oder die Erhaltungsrücklage direkt auf Ihre Zahlungen aus. Ob die Maßnahme Erhaltung, Modernisierung oder bauliche Veränderung ist, entscheidet über Mehrheit, Kostenverteilung und Ihr persönliches Risiko. Dieser Beitrag zeigt, worauf Sie vor der Abstimmung achten sollten.

Pflicht, Kür oder bauliche Veränderung? Die rechtliche Einordnung

Zunächst ist zu klären, warum gedämmt werden soll. Handelt es sich um die Beseitigung eines Schadens, etwa durchfeuchtetes Mauerwerk oder abplatzender Putz, liegt eine Erhaltungsmaßnahme nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG vor. Diese kann mit einfacher Mehrheit beschlossen werden und wird nach dem geltenden Verteilerschlüssel umgelegt.

Soll dagegen energetisch über den bisherigen Zustand hinaus verbessert werden, handelt es sich meist um eine bauliche Veränderung nach § 20 WEG. Auch hier reicht die einfache Mehrheit, allerdings mit erheblichen Folgen für die Kostentragung (§ 21 WEG). Prüfen Sie außerdem, ob eine gesetzliche Pflicht zur Dämmung besteht, etwa die Nachrüstpflicht für die oberste Geschossdecke nach § 47 Gebäudeenergiegesetz (GEG). Diese kann die Diskussion um das „Ob“ beenden, auch wenn das „Wie“ offen bleibt.

Kostenverteilung: Wer zahlt was und warum das streitanfällig ist

Bei einer baulichen Veränderung regelt § 21 WEG die Kostentragung. Grundsätzlich gilt: Nur wer zugestimmt hat, zahlt. Zwei Ausnahmen sollten Sie kennen:

• Doppelt qualifizierte Mehrheit (§ 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG): Stimmen mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und zugleich die Hälfte der Miteigentumsanteile zu, tragen alle Eigentümer die Kosten nach Miteigentumsanteilen, sofern die Maßnahme nicht unverhältnismäßig ist.
• Amortisationsregel (§ 21 Abs. 2 Nr. 2 WEG): Amortisieren sich die Kosten in angemessener Zeit, tragen ebenfalls alle Eigentümer die Kosten.

Gerade die Amortisationsfrage ist bei einer Fassadendämmung heikel. Fordern Sie vor der Versammlung eine nachvollziehbare Berechnung ein, die Investition, Energieeinsparung und Lebensdauer gegenüberstellt. Fehlt diese Grundlage, kann der Beschluss später an mangelnder ordnungsmäßiger Verwaltung scheitern.

Was Sie vor der Abstimmung konkret prüfen sollten

Ein Dämmbeschluss ist nur so gut wie seine Vorbereitung. Erfahrungsgemäß werden Beschlüsse angefochten, weil Alternativen nicht geprüft oder Angebote nicht vergleichbar waren. Der Bundesgerichtshof verlangt bei umfangreichen Erhaltungsmaßnahmen regelmäßig mehrere Vergleichsangebote auf Basis einer einheitlichen Leistungsbeschreibung (vgl. BGH, Urteil vom 25.09.2020 – V ZR 288/19 zur Vergleichbarkeit von Angeboten).

Prüfen Sie daher vor der Abstimmung:

• Liegen mindestens drei vergleichbare Angebote mit identischem Leistungsverzeichnis vor?
• Gibt es ein Sanierungskonzept oder eine Fachplanung, idealerweise durch einen Energieberater?
• Wie wird finanziert: Sonderumlage, Entnahme aus der Erhaltungsrücklage oder Darlehen der Gemeinschaft?
• Welche Fördermittel (BAFA, KfW) wurden geprüft und wer stellt den Antrag?
• Ist die Beschlussformulierung eindeutig in Umfang, Material, Dämmstärke und Kostendeckel?

Unklare oder unbestimmte Beschlüsse sind ein häufiger Anfechtungsgrund. Wenn Punkte offen sind, verlangen Sie eine Vertagung oder einen Grundsatzbeschluss mit anschließendem Ausführungsbeschluss, sobald belastbare Zahlen vorliegen.