Beschluss über die Dachsanierung gefasst – was Sie als Eigentümer jetzt prüfen sollten

Veröffentlicht am 14. Oktober 2026 · von Ariel Daul · WEG-Recht

Die Eigentümerversammlung hat die Dachsanierung beschlossen – und wenige Wochen später flattert die Sonderumlage ins Haus. Für Sie als Eigentümer stellt sich jetzt eine zentrale Frage: Ist der Beschluss ordnungsmäßig zustande gekommen oder bestehen Angriffspunkte? Da die Anfechtungsfrist nach § 45 WEG nur einen Monat beträgt, sollten Sie nicht abwarten. Der folgende Beitrag zeigt, worauf Sie bei Erhaltungsbeschlüssen am Dach konkret achten sollten.

Rechtsgrundlagen und Beschlusskompetenz

Die Dachsanierung ist in aller Regel eine Erhaltungsmaßnahme am Gemeinschaftseigentum nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG. Die Gemeinschaft entscheidet darüber mit einfacher Mehrheit. Abzugrenzen ist die reine Erhaltung von einer baulichen Veränderung nach § 20 WEG, etwa wenn das Dach aufgestockt, gedämmt über das geschuldete Maß hinaus oder mit einer Photovoltaikanlage bestückt wird. Für solche Zusatzmaßnahmen gelten andere Mehrheits- und Kostenregeln, insbesondere § 21 WEG zur Kostentragung.

Prüfen Sie deshalb zunächst: Wurde ausschließlich über die Erhaltung beschlossen oder enthält der Beschluss auch Modernisierungs- oder Veränderungselemente? Vermischungen führen nicht selten zu Streit über die richtige Kostenverteilung.

Vorbereitung und Angebote – der häufigste Angriffspunkt

Nach gefestigter Rechtsprechung entspricht ein Erhaltungsbeschluss nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Eigentümer eine ausreichende Entscheidungsgrundlage hatten. Der BGH hat mehrfach betont, dass bei größeren Maßnahmen in der Regel mehrere Vergleichsangebote vorliegen müssen (vgl. BGH, Urteil vom 25.09.2020 – V ZR 288/19). Fehlt diese Grundlage, kann der Beschluss anfechtbar sein.

Fragen Sie sich konkret:

• Lagen vor der Versammlung mindestens zwei bis drei vergleichbare Angebote vor?
• Waren Leistungsumfang, Materialqualität und Gewährleistung vergleichbar beschrieben?
• Wurde über Alternativen (Teilsanierung, Dämmstandard, Zeitpunkt) ernsthaft diskutiert?
• Ist die Finanzierung geklärt – Entnahme aus der Erhaltungsrücklage, Sonderumlage, Zeitplan der Zahlungen?

Ein knapper Beschlusstext wie „Das Dach wird saniert, der Verwalter wird beauftragt“ ist regelmäßig zu unbestimmt. Erforderlich sind in der Regel Angaben zu beauftragter Firma, Auftragssumme, Leistungsumfang und Finanzierung.

Kostenverteilung, Sonderumlage und Fristen

Die Kosten der Dachsanierung werden grundsätzlich nach dem in der Gemeinschaftsordnung oder gesetzlich geltenden Schlüssel (meist Miteigentumsanteile, § 16 Abs. 2 WEG) verteilt. Reicht die Erhaltungsrücklage nicht aus, wird typischerweise eine Sonderumlage beschlossen. Deren Fälligkeit richtet sich nach dem Beschluss selbst – prüfen Sie Betrag, Fälligkeitstermin und Ratenregelung sorgfältig, denn mit Beschlussfassung entsteht eine durchsetzbare Zahlungspflicht.

Wichtig für Ihre Rechte: Die Anfechtungsklage ist innerhalb eines Monats ab Beschlussfassung beim Amtsgericht am Ort der belegenen Sache zu erheben und binnen zwei Monaten zu begründen (§ 45 WEG). Diese Frist läuft unabhängig davon, ob Sie das Protokoll bereits erhalten haben. Wer die Frist versäumt, kann den Beschluss grundsätzlich nicht mehr aus Zweckmäßigkeitsgründen angreifen – nur nichtige Beschlüsse (etwa bei fehlender Beschlusskompetenz) bleiben dauerhaft angreifbar.

Was Sie konkret tun können

Fordern Sie zeitnah das Versammlungsprotokoll an und vergleichen Sie es mit Ihren Notizen. Lassen Sie sich die der Beschlussfassung zugrundeliegenden Angebote und Leistungsverzeichnisse aus der Beschlusssammlung bzw. den Verwaltungsunterlagen vorlegen (§ 18 Abs. 4 WEG). Sprechen Sie bei Zweifeln frühzeitig den Verwaltungsbeirat an und ziehen Sie bei größeren Beträgen rechtzeitig anwaltlichen Rat hinzu – die Monatsfrist ist kurz.