Beschlussanfechtung wegen fehlerhafter Bekanntmachung des Versammlungsortes

Veröffentlicht am 14. September 2026 · von Ariel Daul · WEG-Recht

Die Wahl des Versammlungsortes wird in der Praxis häufig unterschätzt. Dabei ist sie ein zentraler Bestandteil der ordnungsgemäßen Einberufung nach § 24 WEG. Ist der Ort ungeeignet, unzumutbar weit entfernt oder in der Einladung nicht eindeutig bezeichnet, drohen erfolgreiche Anfechtungsklagen nach § 44 WEG – und zwar gegen alle in dieser Versammlung gefassten Beschlüsse. Für WEG-Verwalter und Beiräte ist die sorgfältige Ortswahl daher ein echtes Haftungs- und Wirksamkeitsthema.

Rechtlicher Rahmen: Was verlangt § 24 WEG?

§ 24 Abs. 1 WEG verpflichtet den Verwalter, mindestens einmal jährlich eine Eigentümerversammlung einzuberufen. Zeit und Ort müssen in der Einladung so bestimmt sein, dass jeder Eigentümer ohne unzumutbaren Aufwand teilnehmen kann. Der Bundesgerichtshof hat bereits mit Urteil vom 24.01.2020 (Az. V ZR 110/19) klargestellt, dass die Versammlung grundsätzlich am Ort der Wohnanlage oder in dessen räumlicher Nähe stattzufinden hat, sofern die Gemeinschaftsordnung nichts anderes regelt.

Der Ort muss außerdem tauglich sein, also über ausreichend Platz, angemessene Ausstattung und eine gewisse Vertraulichkeit verfügen. Eine Versammlung in einer lauten Gaststätte mit offener Gastraumnutzung oder in einem zu kleinen Raum, in dem nicht alle Eigentümer Platz finden, verletzt regelmäßig das Gebot ordnungsgemäßer Verwaltung.

Typische Fehlerquellen aus der Praxis

In unserer Verwaltungspraxis in Backnang und Umgebung sehen wir immer wieder die gleichen Stolperfallen:

• Unzumutbare Entfernung: Versammlungen in einer anderen Stadt oder deutlich außerhalb des Anlagenstandorts ohne sachlichen Grund.
• Ungenaue Ortsangabe: „Gasthaus Sonne, Backnang“ ohne Straße und Hausnummer – nicht ausreichend, wenn mehrere Lokale mit ähnlichem Namen existieren.
• Kurzfristige Ortsänderung: Verlegung nach Versand der Einladung ohne erneute frist- und formgerechte Mitteilung nach § 24 Abs. 4 WEG (Textform, drei Wochen).
• Räumliche Enge: Bei größeren Gemeinschaften wird die tatsächliche Teilnehmerzahl unterschätzt; Eigentümer müssen im Flur stehen.
• Unangemessene Örtlichkeit: Privatwohnung eines einzelnen Eigentümers – hier fehlt regelmäßig die Neutralität.

Jede dieser Konstellationen kann einen Anfechtungsgrund darstellen. Entscheidend ist, ob der Einberufungsfehler sich auf das Beschlussergebnis ausgewirkt haben kann – die sogenannte Kausalitätsvermutung wirkt hier zulasten der Gemeinschaft.

Folgen und Verteidigungsmöglichkeiten

Wird ein Beschluss innerhalb der Monatsfrist des § 45 WEG angefochten und ist die Einberufung tatsächlich fehlerhaft, erklärt das Gericht die betroffenen Beschlüsse regelmäßig für ungültig. Das gilt grundsätzlich für alle in dieser Versammlung gefassten Beschlüsse, nicht nur für einzelne Tagesordnungspunkte. Die Kosten trägt am Ende meist die Gemeinschaft – wirtschaftlich also alle Eigentümer.

Eine Verteidigung gelingt der Gemeinschaft nur, wenn nachweisbar ist, dass sich der Fehler auf das konkrete Beschlussergebnis nicht ausgewirkt haben kann – etwa bei einstimmigen Beschlüssen unter Teilnahme aller Eigentümer. Das ist in der Praxis selten der Fall.

Empfehlungen für Verwalter und Beiräte

Wir empfehlen ein festes Prüfschema vor jeder Einladung: Ist der Raum groß genug für die maximale Teilnehmerzahl inklusive Vollmachten? Ist die Anschrift eindeutig und in zumutbarer Nähe zur Anlage? Ist die Örtlichkeit neutral und ausreichend ruhig? Wird die Textform der Einladung nach § 24 Abs. 4 WEG eingehalten?

Wird eine Ortsänderung nach Versand notwendig, muss die neue Einladung erneut fristgerecht in Textform zugehen. Ein bloßer Aushang oder eine E-Mail an einige Eigentümer genügt nicht.