Beschluss zur Untervermietung von Teileigentum – was die WEG darf und was nicht

Veröffentlicht am 11. September 2026 · von Ariel Daul · WEG-Recht

Immer häufiger stehen Wohnungseigentümergemeinschaften vor der Frage, wie mit der Untervermietung von Teileigentum umzugehen ist – etwa wenn ein Ladenlokal an einen Späti, eine Shisha-Bar oder ein Wettbüro weitervermietet werden soll. Der Wunsch nach Kontrolle ist verständlich, die rechtlichen Spielräume der Gemeinschaft sind jedoch enger, als viele Beiräte annehmen. Entscheidend ist die Abgrenzung zwischen Beschlusskompetenz nach § 19 WEG und dem Bereich, der nur durch Vereinbarung nach § 10 Abs. 1 WEG geregelt werden kann.

Rechtlicher Ausgangspunkt: Nutzung folgt der Zweckbestimmung

Nach § 13 Abs. 1 WEG darf jeder Eigentümer sein Sonder- bzw. Teileigentum grundsätzlich nach Belieben nutzen, soweit nicht Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen. Maßgeblich ist zunächst die Zweckbestimmung in der Teilungserklärung: Ist ein Objekt als „Laden“ ausgewiesen, sind auch typische Ladennutzungen zulässig – unabhängig davon, ob der Eigentümer selbst betreibt oder untervermietet.

Der BGH hat mehrfach klargestellt (u. a. Urteil vom 10.07.2015 – V ZR 169/14), dass eine Nutzung, die bei typisierender Betrachtung nicht mehr störender ist als die zweckbestimmungsgemäße, hinzunehmen ist. Die reine Tatsache der Untervermietung ändert daran nichts – die Gemeinschaft kann einem Eigentümer nicht pauschal verbieten, sein Teileigentum an Dritte zu überlassen.

Was die Gemeinschaft per Mehrheitsbeschluss regeln darf – und was nicht

Die Grenze verläuft zwischen Gebrauchsregelung und Gebrauchsbeschränkung:

• Zulässig per Beschluss (§ 19 Abs. 1 WEG): Regelungen zum ordnungsmäßigen Gebrauch, z. B. Öffnungszeiten für gewerbliche Einheiten, Nutzung von Gemeinschaftsflächen, Anlieferungszeiten, Ruhezeiten, Müllentsorgung.
• Nicht per Beschluss, sondern nur durch Vereinbarung mit Zustimmung aller Eigentümer (und Eintragung ins Grundbuch, § 10 Abs. 3 WEG): echte Nutzungsverbote, dauerhafte Zweckänderungen oder ein generelles Untervermietungsverbot.
• Nichtig ist ein Beschluss, der ohne Öffnungsklausel in die Zweckbestimmung eingreift oder das Eigentumsrecht in seinem Kern beschränkt (§ 23 Abs. 4 WEG i. V. m. der Rechtsprechung zur Beschlusskompetenz).

Enthält die Gemeinschaftsordnung eine Öffnungsklausel, kann der Spielraum größer sein – aber auch dort gelten die Schranken aus § 10 Abs. 2 WEG (Rücksichtnahme auf Minderheiten, keine unbillige Benachteiligung Einzelner).

Praxis: Was tun bei problematischer Untervermietung?

Wenn ein Mieter oder Untermieter tatsächlich stört – Lärm, Geruch, überzogene Nutzung von Gemeinschaftseigentum – ist nicht der Beschluss über ein Untervermietungsverbot der richtige Weg, sondern die konkrete Unterlassungsklage gegen den störenden Eigentümer nach § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG. Der Eigentümer haftet dafür, dass sein Mieter die Pflichten aus § 14 WEG einhält (BGH, Urteil vom 25.10.2019 – V ZR 271/18).

Für Verwalter und Beiräte empfiehlt sich folgendes Vorgehen:

• Prüfung der Teilungserklärung: Welche Zweckbestimmung ist eingetragen?
• Beweissicherung konkreter Störungen (Protokolle, Fotos, Zeugen).
• Schriftliche Aufforderung an den Eigentümer, auf den Mieter einzuwirken.
• Erst danach Beschluss der Gemeinschaft über die gerichtliche Geltendmachung (§ 9a Abs. 2 WEG – Ausübungsbefugnis der Gemeinschaft).

Ein pauschaler Beschluss „Untervermietung ist genehmigungspflichtig“ ist regelmäßig mangels Beschlusskompetenz nichtig und wird im Anfechtungsverfahren nach § 44 WEG keinen Bestand haben – mit entsprechendem Kostenrisiko für die Gemeinschaft.