Rechtsfähigkeit der GdWE: Was die Reform seit dem WEMoG für Beschlüsse und Klagen bedeutet

Veröffentlicht am 30. September 2026 · von Ariel Daul · WEG-Recht

Mit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) vom 1. Dezember 2020 wurde die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) in § 9a WEG als teilrechtsfähiger Verband ausgestaltet. Sie ist damit alleinige Trägerin der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums – nicht mehr die Eigentümer in ihrer Verbundenheit. Fünf Jahre nach Inkrafttreten hat die Rechtsprechung viele Detailfragen geklärt, doch in der Praxis führt der Perspektivwechsel noch immer zu Missverständnissen bei Beschlussfassungen, Verträgen und gerichtlichen Auseinandersetzungen.

Was § 9a WEG konkret regelt

Nach § 9a Absatz 1 WEG ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer rechtsfähig. Sie kann Rechte erwerben, Verbindlichkeiten eingehen, klagen und verklagt werden. Ihr Vermögen ist vom Vermögen der einzelnen Eigentümer strikt getrennt. Der Verwalter vertritt die Gemeinschaft nach außen gemäß § 9b WEG – und zwar grundsätzlich allein und unbeschränkt, mit Ausnahme von Grundstückskauf- und Darlehensverträgen.

Die frühere Konstruktion, wonach die Eigentümer selbst im Innen- und teils im Außenverhältnis handelten, ist Geschichte. Für die Praxis heißt das: Fast alle Ansprüche, die die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums betreffen – etwa Handwerkerforderungen, Versicherungsleistungen oder Gewährleistungsansprüche –, stehen ausschließlich der GdWE zu. Der BGH hat dies mit Urteil vom 16. September 2022 (Az. V ZR 69/21) zur sogenannten „geborenen“ Ausübungsbefugnis nochmals klargestellt.

Folgen für Beschlussklagen und Prozessführung

Besonders sichtbar wird die Neuordnung im Prozessrecht. Anfechtungs- und Nichtigkeitsklagen sind nach § 44 Absatz 2 WEG zwingend gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten – nicht mehr gegen die übrigen Eigentümer. Wer die Klage falsch adressiert, riskiert nach Ablauf der Monatsfrist des § 45 WEG den Verlust der Anfechtungsmöglichkeit. Der BGH hat allerdings mit Urteil vom 13. Januar 2023 (Az. V ZR 43/22) klargestellt, dass eine falsche Parteibezeichnung im Rubrum unter engen Voraussetzungen korrigierbar sein kann, wenn der Klagewille eindeutig erkennbar ist.

Auch bei aktiven Klagen der Gemeinschaft – etwa auf Hausgeld nach § 28 Absatz 2 WEG oder auf Duldung baulicher Maßnahmen – ist die GdWE selbst Klägerin. Der Verwalter benötigt hierfür keinen gesonderten Ermächtigungsbeschluss mehr, sollte diesen aus Haftungsgründen aber in Grundsatzfragen einholen. Für die interne Willensbildung bleibt der Beschluss der Eigentümerversammlung maßgeblich.

Verträge, Haftung und typische Fallstricke

Alle Verträge zur Verwaltung des Gemeinschaftseigentums – Wartung, Reinigung, Versicherung, Handwerkerverträge – sind zwingend im Namen der GdWE abzuschließen. Formulierungen wie „Eigentümergemeinschaft Musterstraße 1, vertreten durch die Eigentümer“ sind veraltet und können zu Auslegungsstreit führen. Zu empfehlen ist die klare Bezeichnung:

• „Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Musterstraße 1, 71522 Backnang, vertreten durch die Verwalterin ImmoAdmin Daul“
• Angabe der Grundbuchdaten bei größeren Verträgen
• Beifügung der Vollmachtsbescheinigung nach § 26 Absatz 3 WEG bei Grundbuchangelegenheiten

Für Verbindlichkeiten der GdWE haften die Eigentümer nach § 9a Absatz 4 WEG nur anteilig nach ihrem Miteigentumsanteil und nur subsidiär, wenn das Verbandsvermögen nicht ausreicht. Diese Haftungsbeschränkung ist ein zentraler Vorteil der Verbandslösung – Gläubiger müssen zunächst gegen die Gemeinschaft selbst vollstrecken.