Beschlussanfechtung wegen fehlender Beschlusskompetenz: Wann ist ein WEG-Beschluss nichtig?

Veröffentlicht am 2. Oktober 2026 · von Ariel Daul · WEG-Recht

In fast jeder Eigentümerversammlung werden Beschlüsse gefasst, die später angegriffen werden. Dabei wird häufig übersehen, dass das WEG zwei grundverschiedene Fehlerkategorien kennt: den anfechtbaren und den nichtigen Beschluss. Während ein anfechtbarer Beschluss nach Ablauf der Monatsfrist des § 45 WEG bestandskräftig wird, bleibt ein nichtiger Beschluss dauerhaft wirkungslos – auch Jahre später. Für Eigentümer und Beiräte ist diese Abgrenzung bares Geld wert, denn sie entscheidet darüber, ob Zahlungspflichten, Sonderumlagen oder bauliche Maßnahmen überhaupt wirksam begründet wurden.

Anfechtbar oder nichtig – worin liegt der Unterschied?

Ein anfechtbarer Beschluss leidet an einem Verfahrens- oder Inhaltsfehler, bleibt aber wirksam, wenn er nicht innerhalb eines Monats ab Beschlussfassung angefochten und innerhalb von zwei Monaten begründet wird (§ 45 Satz 1 WEG). Typische Beispiele sind Einladungsmängel, fehlerhafte Vollmachten oder ein unzureichend vorbereiteter Beschluss ohne Vergleichsangebote.

Ein nichtiger Beschluss dagegen entfaltet von vornherein keine Rechtswirkung. Er muss nicht angefochten werden; jeder Eigentümer kann sich jederzeit auf die Nichtigkeit berufen oder sie per Beschlussklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG feststellen lassen. Hauptgrund ist regelmäßig die fehlende Beschlusskompetenz der Gemeinschaft: Die Eigentümer haben über etwas abgestimmt, worüber sie durch Mehrheitsbeschluss gar nicht entscheiden dürfen.

Typische Fallgruppen fehlender Beschlusskompetenz

Die Rechtsprechung – allen voran der BGH – hat über die Jahre klare Fallgruppen entwickelt, in denen Beschlüsse nichtig sind:

• Eingriff in das Sondereigentum: Beschlüsse, die Nutzung oder Ausgestaltung des Sondereigentums regeln (z. B. Verbot bestimmter Bodenbeläge in allen Wohnungen), überschreiten die Kompetenz der Gemeinschaft.
• Verstoß gegen zwingendes Recht: Beschlüsse, die vereinbarungsändernden Charakter haben, ohne dass eine Öffnungsklausel oder gesetzliche Grundlage besteht – etwa die dauerhafte Änderung des in der Teilungserklärung festgelegten Kostenverteilungsschlüssels ohne § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG als Grundlage.
• Entzug unentziehbarer Rechte: Ein Beschluss, der einem Eigentümer das Stimmrecht generell entzieht oder sein Sondernutzungsrecht aufhebt, ist nichtig.
• Unbestimmtheit: Beschlüsse, die so unklar formuliert sind, dass ihr Inhalt nicht aus sich heraus bestimmbar ist, sind ebenfalls nichtig (ständige Rechtsprechung, u. a. BGH, Urteil vom 10.10.2014 – V ZR 315/13).
• Vermietungsverbote per Mehrheitsbeschluss ohne Öffnungsklausel (BGH, Urteil vom 12.04.2019 – V ZR 112/18).

Seit der WEG-Reform 2020 und der gestärkten Beschlusskompetenz in § 20 WEG für bauliche Veränderungen hat sich das Feld verschoben: Vieles, was früher nichtig war, ist heute von der Kompetenz gedeckt. Umgekehrt bleibt aber die Grenze, dass die Gemeinschaft nicht in die Zweckbestimmung oder den unantastbaren Kernbereich des Sondereigentums eingreifen darf.

Was Beiräte und Eigentümer konkret tun sollten

Da ein nichtiger Beschluss nie bestandskräftig wird, kann z. B. eine vor fünf Jahren beschlossene, kompetenzwidrige Sonderumlage noch heute zurückgefordert werden – mit erheblichen Folgen für die Liquidität der Gemeinschaft. Beiräte sollten daher bei kritischen Tagesordnungspunkten vorab prüfen (lassen), ob die Gemeinschaft überhaupt zuständig ist. Hilfreich ist ein Blick in die Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung sowie in bestehende Vereinbarungen.

In der Versammlung sollte der Verwalter auf drohende Kompetenzüberschreitungen hinweisen (§ 27 WEG, allgemeine Pflicht ordnungsmäßiger Verwaltung). Kommt es dennoch zum Beschluss, bleibt Eigentümern die Wahl: anfechten innerhalb der Monatsfrist oder – bei klarer Nichtigkeit – jederzeit auf Feststellung nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG klagen. Vorsicht: Wer meint, ein Beschluss sei nichtig, obwohl er nur anfechtbar ist, verliert nach Fristablauf jede Angriffsmöglichkeit.