Nachträgliche Genehmigung baulicher Veränderungen in der WEG: Was gilt bei eigenmächtigem Handeln?

Veröffentlicht am 9. September 2026 · von Ariel Daul · WEG-Recht

Ob Klimasplitgerät an der Fassade, Sichtschutzzaun im Gartenanteil oder Markise über dem Balkon: In nahezu jeder Wohnungseigentümergemeinschaft gibt es Fälle, in denen einzelne Eigentümer ohne vorherigen Beschluss Veränderungen am Gemeinschaftseigentum vornehmen. Seit der WEG-Reform 2020 ist die Rechtslage klar: Jede bauliche Veränderung im Sinne des § 20 WEG bedarf eines Gestattungsbeschlusses. Was aber, wenn die Tatsachen bereits geschaffen sind? Dieser Beitrag zeigt, welche Wege zur nachträglichen Genehmigung bestehen und wo die Grenzen liegen.

Rechtlicher Ausgangspunkt: § 20 WEG verlangt einen Beschluss

Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum dürfen nach § 20 Abs. 1 WEG nur aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer vorgenommen oder gestattet werden. Das gilt unabhängig davon, ob die Maßnahme optisch geringfügig ist oder ob der handelnde Eigentümer die Kosten selbst trägt. Fehlt der Beschluss, handelt es sich um eine rechtswidrige Eigenmacht, gegen die die Gemeinschaft grundsätzlich einen Beseitigungs- und Wiederherstellungsanspruch nach § 1004 BGB in Verbindung mit § 9a Abs. 2 WEG hat.

Der BGH hat mehrfach klargestellt, dass auch optisch untergeordnete Eingriffe – etwa das Anbringen einer Außensteckdose oder eines Rollos an der Außenfassade – bauliche Veränderungen sein können (vgl. BGH, Urteil vom 07.05.2021 – V ZR 299/19 zur Abgrenzung bauliche Veränderung/Erhaltung). Die Schwelle liegt niedrig.

Nachträgliche Genehmigung: Möglich, aber mit klaren Voraussetzungen

Die Gemeinschaft kann eine bereits durchgeführte Maßnahme nachträglich genehmigen. Rechtstechnisch handelt es sich um einen normalen Gestattungsbeschluss nach § 20 Abs. 1 WEG – nur eben zeitlich nach der Ausführung. Wichtig ist dabei:

• Die einfache Mehrheit genügt, wenn keine unbillige Benachteiligung anderer Eigentümer vorliegt (§ 20 Abs. 4 WEG).
• Der Beschluss muss die Maßnahme hinreichend konkret beschreiben (Lage, Ausführung, ggf. Rückbaupflicht bei Eigentümerwechsel).
• Die Kostentragung nach § 21 WEG ist mitzuregeln – regelmäßig trägt der begünstigte Eigentümer die Erhaltungs- und Folgekosten allein.
• Werden andere Eigentümer über das Maß des § 20 Abs. 4 WEG hinaus beeinträchtigt, ist deren Zustimmung erforderlich.

Ein solcher Beschluss ist anfechtbar. Verweigert die Gemeinschaft die Genehmigung, hilft § 20 Abs. 3 WEG: Der Eigentümer kann eine Gestattung verlangen, wenn kein anderer Eigentümer beeinträchtigt wird. Notfalls ist die Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG zu erheben.

Risiken und praktische Fallstricke für Beirat und Verwaltung

Wird eine eigenmächtige Maßnahme nicht genehmigt, drohen erhebliche Konsequenzen: Rückbauverpflichtung, Kostenrisiko, Streit über die Verkehrssicherungspflicht und – bei Fassadeneingriffen – Probleme mit der Gebäudeversicherung. Zudem verjährt der Beseitigungsanspruch der Gemeinschaft grundsätzlich in drei Jahren (§§ 195, 199 BGB) ab Kenntnis, wobei die Rechtsprechung bei fortdauernden Störungen eine ständige Neuentstehung annimmt.

Der Verwaltungsbeirat sollte eigenmächtige Veränderungen zeitnah dokumentieren (Fotos, Datum, Umfang) und den Verwalter informieren. Der Verwalter muss die nächste Eigentümerversammlung nutzen, um einen Grundsatzbeschluss herbeizuführen: Genehmigung mit Auflagen, Duldung auf Widerruf oder Beseitigungsverlangen mit Fristsetzung. Untätigkeit ist keine Option – sie kann als faktische Duldung gewertet werden und die Durchsetzung späterer Ansprüche erschweren.