Beschluss über Kostenvorschuss: Wann Eigentümer zahlen müssen – und wann nicht

Veröffentlicht am 18. September 2026 · von Ariel Daul · WEG-Recht

Ob monatliches Hausgeld, Sonderumlage oder Vorschuss auf eine geplante Erhaltungsmaßnahme: In der WEG entsteht die Zahlungspflicht des einzelnen Eigentümers erst durch einen wirksamen Beschluss. Seit der WEG-Reform 2020 ist die Rechtslage in § 28 WEG klar geregelt – beschlossen werden nur noch die Vorschüsse aus dem Wirtschaftsplan sowie die Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge aus der Jahresabrechnung. Was das für die Praxis bedeutet und wo die Grenzen liegen, zeigt dieser Beitrag.

Rechtsgrundlage: § 28 WEG und die Beschlusskompetenz

Nach § 28 Abs. 1 WEG beschließen die Eigentümer über die Einforderung von Vorschüssen zur Kostentragung und zu den nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG anzusammelnden Beträgen (Erhaltungsrücklage). Grundlage ist der vom Verwalter aufgestellte Wirtschaftsplan. Nach § 28 Abs. 2 WEG beschließen die Eigentümer über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse auf Basis der Jahresabrechnung.

Der BGH hat mit Urteil vom 25.10.2023 (Az. V ZR 9/23) klargestellt, dass Beschlussgegenstand ausschließlich das Abrechnungsergebnis ist – also die Zahllast oder das Guthaben – nicht mehr die gesamte Jahresabrechnung. Für die Zahlungspflicht des Eigentümers ist damit der Ergebnisbeschluss maßgeblich, nicht die Abrechnung als solche.

Sonderumlage: Vorschuss für außerplanmäßigen Bedarf

Reichen die laufenden Hausgeldzahlungen und die Erhaltungsrücklage nicht aus – etwa bei einem plötzlichen Dachschaden oder einer notwendigen Heizungserneuerung – kann die Gemeinschaft eine Sonderumlage beschließen. Dogmatisch ist sie eine Ergänzung des Wirtschaftsplans nach § 28 Abs. 1 WEG und damit ebenfalls ein Vorschuss.

Wichtige Anforderungen an einen ordnungsgemäßen Sonderumlagebeschluss:

• klare Angabe des Gesamtbetrags und des Verteilungsschlüssels,
• eindeutige Zweckbindung (z. B. „Fassadensanierung Haus B“),
• Fälligkeitstermin bzw. Ratenplan,
• plausible Kostenschätzung, idealerweise auf Basis eingeholter Angebote.

Fehlt eine dieser Angaben, ist der Beschluss anfechtbar (§ 44 WEG, Frist einen Monat ab Beschlussfassung). Wird nicht angefochten, wird auch ein inhaltlich fragwürdiger Beschluss bestandskräftig – und die Zahlungspflicht entsteht.

Zahlungspflicht trotz Zweifel – und die Grenzen

Ein bestandskräftiger Vorschussbeschluss verpflichtet jeden Eigentümer zur fristgerechten Zahlung, unabhängig davon, ob er in der Versammlung dagegen gestimmt hat oder die Maßnahme für unnötig hält. Der Verwalter kann und muss die Beträge notfalls gerichtlich beitreiben; die Gemeinschaft ist nach § 9a WEG aktivlegitimiert.

Einwendungen gegen die Zahlungspflicht sind eng begrenzt. Zulässig ist die Verweigerung nur bei Nichtigkeit des Beschlusses – etwa wenn die Beschlusskompetenz fehlt, der Beschlussgegenstand völlig unbestimmt ist oder gegen zwingendes Recht verstoßen wird. Ein bloßes Aufrechnen mit Gegenforderungen ist nach ständiger Rechtsprechung des BGH (bereits Urteil vom 29.01.1993 – Az. V ZR 42/92, seither bestätigt) nur mit unstreitigen oder rechtskräftig festgestellten Forderungen möglich.

Auch ein Eigentümerwechsel schützt nicht: Fällig gewordene Vorschüsse schuldet derjenige, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit im Grundbuch eingetragen war. Für Nachschüsse aus späteren Abrechnungen haftet der neue Eigentümer.

Praxis für Beiräte: Vor der Versammlung prüfen

Beiräte sollten Wirtschaftsplan und geplante Sonderumlagen vor der Versammlung sorgfältig prüfen. Nach der Versammlung ist eine Korrektur nur noch über die Anfechtungsklage möglich – mit Kostenrisiko und binnen enger Frist. Sinnvoll sind insbesondere:

• Plausibilitätsprüfung der Ansätze im Wirtschaftsplan,
• Abgleich mit tatsächlichen Verbräuchen des Vorjahres,
• bei Sonderumlagen: Vorlage mehrerer Angebote und Prüfung, ob eine Finanzierung aus der Erhaltungsrücklage möglich wäre,
• klare Formulierung des Beschlussantrags inklusive Fälligkeit.