Beschluss über Erhaltungsmaßnahmen: Wer haftet, wenn die Sanierung verschleppt wird?

Veröffentlicht am 21. September 2026 · von Ariel Daul · WEG-Recht

Ein undichtes Dach, eine marode Fassade oder eine defekte Steigleitung: Wenn die Gemeinschaft dringend erforderliche Erhaltungsmaßnahmen immer wieder vertagt, entstehen nicht selten hohe Folgeschäden. Der Bundesgerichtshof hat mehrfach klargestellt, dass Wohnungseigentümer eine Pflicht zur ordnungsmäßigen Verwaltung trifft – und dass die Verletzung dieser Pflicht persönliche Schadensersatzansprüche auslösen kann. Für Beiräte und Verwalter ist das ein hochsensibles Thema, das in jeder Versammlung mit Bedacht behandelt werden sollte.

Die Rechtsgrundlage: Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung

Nach § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG hat jeder Eigentümer Anspruch auf eine Verwaltung, die den Interessen aller Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht. Dazu gehört auch die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gemäß § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG. Wird eine objektiv notwendige Sanierung – etwa eine Dachabdichtung, eine Rohrsanierung oder eine Fassadeninstandsetzung – ohne sachlichen Grund abgelehnt oder vertagt, verletzen die zustimmenden bzw. ablehnenden Eigentümer diese Pflicht.

Der BGH hat bereits mit Urteil vom 17.10.2014 – V ZR 9/14 entschieden: Eigentümer, die einer zwingend gebotenen Erhaltungsmaßnahme nicht zustimmen, können den anderen Eigentümern gegenüber persönlich schadensersatzpflichtig sein. Diese Linie wurde in weiteren Entscheidungen bestätigt und ist auch nach der WEG-Reform 2020 weiter anwendbar.

Wann liegt eine „verschleppte“ Sanierung vor?

Nicht jede Vertagung ist eine Pflichtverletzung. Entscheidend ist, ob die Maßnahme objektiv erforderlich und zumutbar ist. Typische Fallgruppen aus der Praxis:

• Ein Sachverständigengutachten weist eindeutig auf akuten Handlungsbedarf hin (z. B. eindringende Feuchtigkeit).
• Es liegen bereits Schäden am Sondereigentum vor, die sich fortlaufend vergrößern.
• Die Gemeinschaft hat wiederholt vertagt, ohne alternative Lösungen zu prüfen.
• Angebote und Kostenschätzungen liegen vor, werden aber nicht behandelt.

Bloße Diskussionen über Ausführungsvarianten oder ein einmaliges Vertagen zur Einholung weiterer Angebote sind dagegen zulässig und regelmäßig nicht pflichtwidrig.

Wer haftet – und wofür?

Die Haftung trifft grundsätzlich die einzelnen Eigentümer, die pflichtwidrig gegen die notwendige Maßnahme gestimmt haben. Nach neuer Rechtslage seit dem 01.12.2020 wird der Anspruch allerdings über die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) geltend gemacht – Aktivlegitimation liegt bei der teilrechtsfähigen Gemeinschaft (§ 9a Abs. 2 WEG).

Ersatzfähig sind insbesondere:

• Folgeschäden am Sondereigentum (z. B. Wasserschäden durch nicht sanierte Leitungen),
• Mietausfälle vermietender Eigentümer,
• Mehrkosten durch verspätete Ausführung (Preissteigerungen, größerer Schadensumfang).

Auch der Verwalter kann in die Haftung geraten – etwa wenn er auf die Dringlichkeit nicht deutlich hingewiesen, keine Beschlussvorlage vorbereitet oder die Versammlung nicht rechtzeitig einberufen hat (§ 27 WEG).

Was Beiräte und Verwalter jetzt tun sollten

Zur Absicherung empfiehlt sich ein strukturiertes Vorgehen: Zustand dokumentieren (Fotos, Gutachten, Protokolle), mindestens drei Angebote einholen, Beschlussvorlage mit klaren Handlungsoptionen erstellen und in der Versammlung deutlich auf die Rechtsfolgen einer Ablehnung hinweisen. Bleibt die Gemeinschaft untätig, steht einzelnen Eigentümern die Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG offen – das Gericht kann die notwendige Maßnahme dann anordnen.