Gründächer sind längst nicht mehr nur Prestigeprojekt: Sie verbessern das Mikroklima, verlängern die Lebensdauer der Dachabdichtung und werden vielerorts kommunal gefördert. In der Wohnungseigentümergemeinschaft stellen sich jedoch rechtliche Fragen, die vor jedem Beschluss sauber geklärt sein müssen: Handelt es sich um eine Erhaltungsmaßnahme oder eine bauliche Veränderung? Wer darf das Vorhaben verlangen, wer muss zahlen – und wie sichert man die Beschlussfassung gegen Anfechtung ab?
Erhaltung oder bauliche Veränderung? Die entscheidende Weichenstellung
Wird ein bestehendes Gründach lediglich saniert oder nachgepflanzt, bleibt es typischerweise bei einer Erhaltungsmaßnahme nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG – ein einfacher Mehrheitsbeschluss genügt, die Kosten trägt die Gemeinschaft nach dem geltenden Verteilungsschlüssel. Wird dagegen ein konventionelles Bitumen- oder Kiesdach erstmals begrünt, liegt eine bauliche Veränderung nach § 20 WEG vor. Das gilt auch dann, wenn die Maßnahme energetische oder klimatische Vorteile bringt.
Für den Beschluss reicht nach § 20 Abs. 1 WEG die einfache Mehrheit. Entscheidend sind aber die Kostenfolgen: Nach § 21 Abs. 1 WEG tragen nur die zustimmenden Eigentümer die Kosten – es sei denn, die Maßnahme amortisiert sich in angemessener Zeit (§ 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG) oder wird mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile beschlossen (§ 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG). Dann zahlen alle.
Anspruch auf Dachbegrünung – gibt es den?
Ein individueller Anspruch einzelner Eigentümer auf Begrünung ergibt sich aus § 20 Abs. 2 WEG nicht ausdrücklich: Der Katalog privilegierter Maßnahmen (Barrierefreiheit, E-Ladeinfrastruktur, Einbruchschutz, Glasfaser) nennt Dachbegrünung nicht. Die Rechtsprechung erkennt jedoch an, dass die Gemeinschaft Begrünungsvorhaben beschließen darf, soweit sie der ordnungsmäßigen Verwaltung entsprechen.
Ein faktischer „Zwang“ kann sich aus kommunalen Begrünungssatzungen ergeben, die bei Dachsanierungen eine extensive Begrünung vorschreiben. In diesem Fall wird das Vorhaben Teil der Erhaltungspflicht – die Gemeinschaft muss handeln, auch gegen die Stimmen einzelner Eigentümer. Vor der Beschlussfassung sollte der Verwalter daher immer die örtliche Satzungslage prüfen und das Ergebnis dokumentieren.
Was im Beschluss stehen muss – und was vorher zu klären ist
Ein belastbarer Beschluss steht und fällt mit der Vorbereitung. Fehlt die ordnungsgemäße Entscheidungsgrundlage, ist der Beschluss anfechtbar – das hat der BGH mehrfach bestätigt, zuletzt mit Blick auf Vergleichsangebote und fachliche Stellungnahmen. Vor der Versammlung sollten vorliegen:
- Statisches Gutachten zur Traglastreserve des Daches (Substrat + Wassersättigung + Schneelast),
- Prüfung der Dachabdichtung auf Durchwurzelungsfestigkeit (FLL-Richtlinie),
- mindestens zwei bis drei Vergleichsangebote qualifizierter Fachbetriebe,
- Klärung von Förderungen (KfW, BAFA, kommunale Programme),
- Konzept zur Pflege (ein- bis zweimal jährlich) und zur Kostentragung.
Der Beschluss selbst sollte Umfang, Ausführungsstandard, Kosten, Finanzierung (laufende Einnahmen, Erhaltungsrücklage oder Sonderumlage nach § 28 Abs. 3 WEG) und Kostenverteilung eindeutig regeln. Ohne Angabe des Verteilungsschlüssels greift automatisch § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG – was bei baulichen Veränderungen oft ungewollt ist.
Dachbegrünung ist aus meiner Sicht eine der sinnvollsten Investitionen in den Gebäudebestand – vorausgesetzt, Statik und Abdichtung passen. Scheitert ein Vorhaben, dann fast immer an unzureichender Vorbereitung, nicht am Thema selbst.
Unsere Empfehlung: Lassen Sie vor der Versammlung Statik, Abdichtung und Fördermöglichkeiten prüfen und formulieren Sie den Beschluss mit klarem Kostenrahmen und Verteilungsschlüssel – idealerweise mit qualifizierter Mehrheit nach § 21 Abs. 2 WEG.
Reine WEG-Verwaltung aus Backnang – für Ihre Gemeinschaft.
Wir nehmen aktuell neue Wohnungseigentümergemeinschaften auf – ausschließlich WEG-Verwaltung. Keine Maklertätigkeit, keine Mietverwaltung.
Erstgespräch vereinbaren →