Kaum ein Thema führt in Eigentümerversammlungen so verlässlich zu Streit wie der Wasserschaden: Ein Leitungsbruch im Gemeinschaftseigentum beschädigt Bodenbeläge, Tapeten oder Einbauten im Sondereigentum. Muss die Gemeinschaft den Schaden am Sondereigentum mitbeseitigen? Darf sie das per Beschluss regeln? Und wie wirkt die Wohngebäudeversicherung? Der folgende Beitrag ordnet die Rechtslage nach reformiertem WEG und gefestigter BGH-Rechtsprechung.
Grundsatz: Wer sein Eigentum instand hält, trägt die Kosten
Nach § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG und § 16 Abs. 2 WEG trägt jeder Eigentümer die Kosten für die Instandhaltung seines Sondereigentums selbst; für das Gemeinschaftseigentum ist die Gemeinschaft zuständig. Bricht also eine Steigleitung in der Wand (Gemeinschaftseigentum, § 5 Abs. 2 WEG), muss die Gemeinschaft die Leitung sanieren und die Folgen an gemeinschaftlichen Bauteilen (z. B. Estrich, tragender Wandputz) beseitigen. Der geschädigte Eigentümer wiederum ist für Bodenbelag, Innenputz, Tapete, Einbauküche und Möbel grundsätzlich selbst verantwortlich – auch wenn die Schadensursache im Gemeinschaftseigentum lag.
Der BGH hat diese verschuldensunabhängige Risikoverteilung wiederholt bestätigt (grundlegend BGH, Urteil vom 09.12.2016 – V ZR 124/16; fortgeführt u. a. BGH, Urteil vom 16.09.2022 – V ZR 69/21). Ein verschuldensunabhängiger Ersatzanspruch gegen die Gemeinschaft besteht in der Regel nicht; anders nur, wenn die Gemeinschaft die Sanierung des Gemeinschaftseigentums pflichtwidrig verzögert hat.
Die Wohngebäudeversicherung – der entscheidende Hebel
In der Praxis wird der Streit oft durch die von der Gemeinschaft abgeschlossene verbundene Wohngebäudeversicherung entschärft. Diese deckt üblicherweise auch Leitungswasserschäden am Sondereigentum (sogenannte „mitversicherte Sachen“ wie Bodenbeläge, Parkett, verklebte Teppiche, feste Einbauten), sofern der Versicherungsvertrag dies vorsieht.
Der BGH hat klargestellt: Ist ein Schaden am Sondereigentum durch die Gebäudeversicherung gedeckt, hat der betroffene Eigentümer einen Anspruch gegen die Gemeinschaft auf Inanspruchnahme der Versicherung und Auskehr der Entschädigung (BGH, Urteil vom 16.09.2011 – V ZR 65/11; bestätigt BGH, Urteil vom 20.10.2017 – V ZR 245/16). Die Versicherungsprämie tragen alle Eigentümer nach dem allgemeinen Kostenschlüssel; die Selbstbeteiligung im Versicherungsfall trägt nach ständiger BGH-Rechtsprechung ebenfalls die Gemeinschaft und nicht der einzelne geschädigte Eigentümer (BGH, Urteil vom 16.09.2022 – V ZR 69/21).
Was die Gemeinschaft per Beschluss regeln kann – und was nicht
Seit der WEG-Reform 2020 hat die Gemeinschaft mit § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG eine weitreichende Beschlusskompetenz zur Änderung der Kostenverteilung. Damit können Sie z. B. beschließen, dass Kosten der Selbstbeteiligung in bestimmten Konstellationen anders verteilt werden – der Maßstab muss aber „ordnungsmäßiger Verwaltung“ entsprechen und darf nicht willkürlich sein (BGH, Urteil vom 22.03.2024 – V ZR 81/23).
Nicht per Mehrheitsbeschluss möglich ist dagegen:
- die pauschale Übertragung der Instandhaltungspflicht am Gemeinschaftseigentum auf einzelne Eigentümer,
- ein genereller Ausschluss von Ersatzansprüchen bei pflichtwidrig verzögerter Sanierung,
- die Regelung, dass die Gemeinschaft Sondereigentumsschäden ohne Versicherungsdeckung übernimmt – hier fehlt die Beschlusskompetenz (Gefahr der Nichtigkeit).
Sinnvoll und zulässig ist dagegen ein Grundsatzbeschluss zur Schadensabwicklung: Verwalter meldet zeitnah, holt zwei Vergleichsangebote ein, koordiniert Sachverständige, kehrt Versicherungsleistungen unverzüglich aus.
Aus meiner täglichen Praxis in Backnang zeigt sich: Die meisten Konflikte entstehen nicht aus der Rechtslage, sondern aus schleppender Kommunikation zwischen Verwalter, Versicherer und geschädigtem Eigentümer. Wer hier klare Prozesse hat, spart Nerven und Anwaltskosten.
Unsere Empfehlung: Prüfen Sie einmal jährlich mit dem Verwalter Deckungsumfang und Selbstbehalt der Gebäudeversicherung und fassen Sie einen Grundsatzbeschluss zur Schadensabwicklung.
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