Beschluss über Kostenverteilung nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG: BGH zieht klare Grenzen

Veröffentlicht am 25. September 2026 · von Ariel Daul · WEG-Recht

Seit der WEG-Reform 2020 kann die Eigentümergemeinschaft nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG die Verteilung einzelner Kosten oder bestimmter Kostenarten durch einfachen Mehrheitsbeschluss ändern – auch dauerhaft und ohne sachlichen Grund im engeren Sinne. Das klingt nach großer Gestaltungsfreiheit. Der BGH hat in mehreren Entscheidungen 2023 und 2024 jedoch klargestellt, dass diese Freiheit Grenzen hat. Wer als Eigentümer oder Beirat Umverteilungen plant oder abwehren will, sollte die aktuellen Leitlinien kennen.

Was § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG erlaubt

Der Grundsatz der Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG) ist dispositiv. Die Gemeinschaft kann per Mehrheitsbeschluss abweichende Verteilungsschlüssel festlegen, etwa nach Verbrauch, Wohnfläche, Einheitenzahl, Nutzung oder Verursachung. Erfasst sind auch Erhaltungskosten sowie Kosten baulicher Veränderungen. Die Beschlusskompetenz reicht seit der Reform deutlich weiter als vor 2020 – ein ausdrücklich sachlicher Grund muss nicht mehr vorliegen.

Möglich sind unter anderem:

• Umstellung von Miteigentumsanteilen auf Wohnfläche oder Einheiten
• Individuelle Zuweisung einzelner Kostenpositionen (z. B. Aufzug nur an Nutzer)
• Verbrauchsabhängige Abrechnung über die HeizkostenV hinaus
• Sonderregelungen für Untergemeinschaften in Mehrhausanlagen

Die Grenzen: Ordnungsmäßigkeit und Willkürverbot

Der BGH hat mit Urteil vom 22.03.2024 – V ZR 81/23 bestätigt, dass ein ändernder Kostenverteilungsbeschluss zwar grundsätzlich vom weiten Ermessen der Gemeinschaft gedeckt ist, aber den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen muss. Anfechtbar ist ein Beschluss insbesondere, wenn er

• einzelne Eigentümer ohne sachlichen Grund benachteiligt,
• gegen das Willkürverbot verstößt,
• gegen zwingende Vorgaben (etwa der HeizkostenV) verstößt oder
• eine vereinbarte Öffnungsklausel überschreitet.

Bereits mit Urteil vom 19.07.2019 – V ZR 75/18 (fortgeltend) und in der Entscheidung V ZR 140/22 vom 09.02.2024 zur Kostenverteilung baulicher Veränderungen hat der BGH betont: Je stärker eine Umverteilung von der bisherigen Regelung abweicht und je einseitiger sie einzelne Eigentümer belastet, desto höhere Anforderungen sind an die sachliche Rechtfertigung zu stellen. Rückwirkende Änderungen für bereits abgeschlossene Abrechnungszeiträume sind grundsätzlich unzulässig.

Wichtig: Der Beschluss muss eindeutig formuliert sein. Unklarheiten zur Reichweite (nur einmalig? dauerhaft? nur bestimmte Kostenart?) führen regelmäßig zur Anfechtbarkeit wegen fehlender Bestimmtheit.

Praxis: So bereiten Sie einen tragfähigen Beschluss vor

Für die Vorbereitung in der Eigentümerversammlung empfehle ich als Verwalter folgendes Vorgehen:

• Transparenz herstellen: Vergleichsberechnung „alt/neu“ für jede Einheit vorlegen, damit die Auswirkung sichtbar ist.
• Sachlichen Grund dokumentieren: Verbrauchsgerechtigkeit, tatsächliche Nutzung, technische Gegebenheiten – im Protokoll festhalten.
• Geltungsbereich klar benennen: Ab welchem Wirtschaftsjahr? Für welche konkrete Kostenposition? Dauerhaft oder befristet?
• Gemeinschaftsordnung prüfen: Enthält sie eine Öffnungsklausel oder qualifizierte Mehrheitserfordernisse, die zu beachten sind?
• Anfechtungsfrist im Blick behalten: Ein Monat ab Beschlussfassung nach § 45 WEG.

Für Beiräte gilt: Prüfen Sie den Beschlussantrag vorab kritisch. Ein handwerklich schlechter Umverteilungsbeschluss verursacht mehr Streit und Kosten als er einspart – insbesondere, wenn er später gerichtlich kassiert wird und die alte Verteilung rückwirkend wiederhergestellt werden muss.