Die Zwei-Personen-WEG ist rechtlich kein Sonderfall – praktisch aber die konfliktträchtigste Konstellation überhaupt. Blockiert ein Eigentümer notwendige Maßnahmen, droht der Stillstand: keine Beschlüsse, keine Erhaltung, im schlimmsten Fall kein Verwalter. Seit der WEG-Reform 2020 und mehreren BGH-Entscheidungen ist klarer geregelt, wie sich solche Pattsituationen auflösen lassen. Der folgende Beitrag zeigt Ihnen die zentralen Handlungspfade nach dem WEG und der aktuellen Rechtsprechung.
Beschlussfassung bei zwei Eigentümern: Kopf- statt Objektprinzip?
Nach § 25 Abs. 2 WEG hat grundsätzlich jeder Eigentümer eine Stimme (Kopfprinzip), sofern die Gemeinschaftsordnung nichts anderes regelt. In der Zwei-Personen-WEG führt das bei Uneinigkeit zwangsläufig zum Patt – der Antrag ist abgelehnt, weil keine Mehrheit erreicht wird. Enthält die Teilungserklärung dagegen das Wert- oder Objektprinzip, kann derjenige mit den größeren Miteigentumsanteilen faktisch allein entscheiden.
Wichtig: Auch in der Zwei-Personen-WEG ist eine ordnungsgemäß einberufene Eigentümerversammlung erforderlich (§ 24 WEG). Ein Beschluss „unter zwei Nachbarn am Gartenzaun“ ist nichtig. Zulässig – und in Kleinstgemeinschaften sehr sinnvoll – ist der Umlaufbeschluss in Textform nach § 23 Abs. 3 WEG, der seit 2020 auch einzelfallbezogen per Mehrheitsbeschluss vereinfacht werden kann.
Wenn nichts mehr geht: Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung
Blockiert ein Eigentümer eine zwingend erforderliche Maßnahme – etwa die Dachsanierung oder den gesetzlich vorgeschriebenen Heizungstausch nach GEG – ist er nicht schutzlos. Jeder Eigentümer hat nach § 18 Abs. 2 WEG einen individuellen Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung. Dieser Anspruch ist nach § 44 WEG im Wege der Beschlussersetzungsklage gegen die Gemeinschaft durchsetzbar.
Der BGH hat mehrfach klargestellt (u. a. BGH, Urteil vom 17.10.2014 – V ZR 26/14; fortgeführt in Entscheidungen 2023/2024 zur neuen Rechtslage), dass das Gericht den Beschluss ersetzen kann, wenn nur eine bestimmte Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Praktisch bedeutet das: In der Zwei-Personen-WEG führt der Weg bei anhaltender Blockade zwangsläufig zum Amtsgericht am Belegenheitsort (§ 43 Abs. 2 Nr. 1 WEG).
- Erhaltung Gemeinschaftseigentum (Dach, Fassade, Rohre): einklagbar
- Bestellung eines Verwalters (§ 26 WEG): einklagbar bei fehlender Vertretung
- Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung (§ 28 WEG): einklagbar
- Bauliche Veränderungen: nur bei gesetzlichem Anspruch (§ 20 Abs. 2 WEG, z. B. Lademöglichkeit E-Fahrzeug)
Verwalterbestellung und Beirat in der Kleinstgemeinschaft
Auch eine Zwei-Personen-WEG kann und sollte einen Verwalter bestellen (§ 26 WEG). Kommt keine Einigung zustande, kann jeder Eigentümer die gerichtliche Bestellung nach § 44 WEG erzwingen. Ab der ersten Bestellung nach dem 1.12.2022 ist grundsätzlich ein zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG geschuldet – die Übergangsfrist ist am 1.12.2023 abgelaufen; für Kleinstgemeinschaften gelten keine Ausnahmen.
Auf einen Verwaltungsbeirat wird in der Zwei-Personen-WEG in aller Regel verzichtet – er wäre personell identisch mit den Eigentümern selbst. Sinnvoll ist stattdessen eine klare schriftliche Kommunikation über den Verwalter, um Konflikte zu dokumentieren und im Streitfall die Beschlussersetzungsklage sauber vorbereiten zu können.
In Zwei-Personen-Gemeinschaften ist der Verwalter oft der einzige neutrale Puffer zwischen zwei zerstrittenen Parteien. Wer glaubt, sich die Verwaltungskosten sparen zu können, zahlt das später mit Anwalts- und Gerichtskosten doppelt.
Unsere Empfehlung: Bestellen Sie einen professionellen, zertifizierten Verwalter und regeln Sie in einer Vereinbarung die Beschlussfassung (Wertprinzip, Umlaufverfahren) – bevor der erste Konflikt eskaliert.
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