Werdender Wohnungseigentümer: Rechte und Pflichten vor der Grundbucheintragung

Veröffentlicht am 6. August 2026 · von Ariel Daul · WEG-Recht

Zwischen notariellem Kaufvertrag und Grundbucheintragung liegen oft Monate. In dieser Zeit ist der Käufer „werdender Wohnungseigentümer“ – ein von der Rechtsprechung geprägter Status, der in der Praxis viele Fragen aufwirft: Darf der Käufer schon an der Eigentümerversammlung teilnehmen? Wer zahlt das Hausgeld – Verkäufer oder Käufer? Wer haftet für Sonderumlagen? Nach der WEG-Reform 2020 und der neueren BGH-Rechtsprechung hat sich die Lage geklärt, wird in der Praxis aber weiterhin häufig falsch gehandhabt.

Wann wird man „werdender Wohnungseigentümer“?

Der BGH hat den Status des werdenden Wohnungseigentümers ursprünglich für den Ersterwerb vom Bauträger entwickelt (BGH, Urteil vom 11.05.2012 – V ZR 196/11). Voraussetzung ist dreierlei: ein wirksamer Erwerbsvertrag, eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch zugunsten des Erwerbers und die Übergabe des Besitzes an der Wohnung. Sind diese drei Bedingungen erfüllt, rückt der Erwerber bereits vor Grundbucheintragung in die Rechte und Pflichten eines Wohnungseigentümers ein.

Beim Zweiterwerb (Kauf von einem bisherigen Eigentümer) ist die Rechtslage anders: Hier bleibt der Verkäufer bis zur Eintragung des Käufers grundsätzlich Wohnungseigentümer mit allen Rechten und Pflichten (§ 9a WEG). Der Käufer wird erst mit Grundbucheintragung Mitglied der Gemeinschaft. Diese Unterscheidung wird in der Praxis oft übersehen – mit teils erheblichen Folgen für Beschlussfassung und Kostentragung.

Stimmrecht, Teilnahmerecht und Hausgeld

Für die WEG-Verwaltung stellen sich vor allem drei praktische Fragen:

• Teilnahme- und Stimmrecht: Der werdende Wohnungseigentümer (Ersterwerb) ist einzuladen und stimmberechtigt. Beim Zweiterwerb hingegen bleibt bis zur Eintragung der Verkäufer Adressat der Einladung. Eine Teilnahme des Käufers ist nur mit schriftlicher Vollmacht des Verkäufers möglich.
• Hausgeld: Schuldner der Hausgeldvorschüsse ist grundsätzlich der eingetragene Eigentümer. Interne Absprachen im Kaufvertrag (z. B. wirtschaftlicher Übergang zum Übergabetag) binden die Gemeinschaft nicht. Die WEG kann sich für Rückstände am eingetragenen Eigentümer halten – auch nach Übergabe.
• Sonderumlagen und Jahresabrechnung: Nach BGH (Urteil vom 15.12.2017 – V ZR 257/16) schuldet die Nachzahlung aus der Jahresabrechnung derjenige, der bei Fälligkeit des Anspruchs Eigentümer war – also regelmäßig der zum Zeitpunkt des Abrechnungsbeschlusses eingetragene Eigentümer.

Für Verwalter heißt das: Sorgfältige Prüfung des Grundbuchstandes vor jeder Einladung, jedem Beschluss und jeder Abrechnung ist Pflicht. Ein Beschluss, an dem ein Nichtberechtigter mitgewirkt hat, kann anfechtbar sein (§ 44 WEG).

Was Beiräte und Verwalter konkret tun sollten

Damit es nicht zu Anfechtungen oder Zahlungsausfällen kommt, empfehlen wir folgende Vorgehensweise:

• Grundbuchauszug anfordern bei jeder gemeldeten Eigentumsänderung – nicht nur auf die Notarmitteilung nach § 55 GBO vertrauen.
• Nachweise verlangen: Beim Ersterwerb Kopie des Kaufvertrags, Auflassungsvormerkung und Übergabeprotokoll; erst dann Aufnahme als werdender Wohnungseigentümer in die Eigentümerliste.
• Klare Kommunikation gegenüber Verkäufer und Käufer, wer bis wann Hausgeldschuldner bleibt. Interne Kaufvertragsregelungen ändern daran nichts.
• Beschlusssammlung und Eigentümerliste zeitnah aktualisieren (§ 24 Abs. 7, § 26a WEG i. V. m. Verwalterpflichten).

Für Beiräte lohnt sich der Blick in die Eigentümerliste vor jeder Versammlung: Wer ist eingetragen, wer werdender Eigentümer, wer nur Besitzer ohne Rechtsstatus? Diese Klarheit schützt Beschlüsse vor Angriffen.