Weisungsbeschluss der WEG: Wie Eigentümer den Verwalter wirksam steuern

Veröffentlicht am 1. August 2026 · von Ariel Daul · WEG-Recht

Seit der WEG-Reform 2020 darf der Verwalter Maßnahmen „untergeordneter Bedeutung“ eigenständig treffen (§ 27 Abs. 1 WEG). Das schafft Handlungsfähigkeit – aber auch Unbehagen: Wer entscheidet noch, wenn nicht mehr jede Kleinigkeit beschlossen wird? Die Antwort liefert der Weisungsbeschluss nach § 27 Abs. 2 WEG. Er ist das zentrale Instrument, mit dem die Eigentümerversammlung die Verwalterbefugnisse einschränken, konkretisieren oder erweitern kann. Richtig eingesetzt, verhindert er Streit – falsch formuliert, führt er zu Anfechtungsklagen.

Rechtsgrundlage: Was § 27 WEG regelt

§ 27 Abs. 1 WEG räumt dem Verwalter eine gesetzliche Handlungsvollmacht für Maßnahmen ein, die von untergeordneter Bedeutung sind oder keine erheblichen Verpflichtungen begründen. Was das konkret ist, sagt das Gesetz nicht – die Grenzen bestimmt jede Gemeinschaft im Einzelfall.

Nach § 27 Abs. 2 WEG können die Wohnungseigentümer die Rechte und Pflichten des Verwalters durch Beschluss einschränken oder erweitern. Diese Regelung ist das Herzstück der Verwaltersteuerung. Sie erlaubt beispielsweise, Wertgrenzen für Aufträge festzulegen, bestimmte Vertragsabschlüsse an eine Zustimmung des Beirats zu koppeln oder umgekehrt dem Verwalter zusätzliche Kompetenzen (etwa für Kleininstandsetzungen) zu übertragen.

Wichtig: Ein Weisungsbeschluss bindet ausschließlich das Innenverhältnis. Nach außen bleibt der Verwalter Vertreter der Gemeinschaft (§ 9b WEG). Ein Vertrag, den er entgegen einer internen Weisung schließt, ist wirksam – die Gemeinschaft haftet, kann aber den Verwalter in Regress nehmen.

Typische Regelungsinhalte und Formulierungsbeispiele

Praxisbewährt sind Weisungsbeschlüsse zu folgenden Punkten:

• Wertgrenzen für Aufträge: „Der Verwalter wird beauftragt, Instandsetzungsaufträge bis zu einem Bruttowert von 2.500 € je Einzelfall eigenständig zu vergeben. Ab 2.500 € ist die vorherige Zustimmung des Verwaltungsbeirats einzuholen, ab 10.000 € ein Eigentümerbeschluss.“
• Vergleichsangebote: „Ab einem Auftragswert von 5.000 € sind mindestens drei Vergleichsangebote einzuholen.“
• Zahlungsfreigaben: Kopplung der Auszahlung aus der Erhaltungsrücklage an eine Beiratsfreigabe.
• Vertragsabschlüsse: Verpflichtung, Verträge mit Laufzeit über 24 Monate nur nach Beschluss abzuschließen.
• Rechtsverfolgung: Weisung, Hausgeldrückstände ab einer bestimmten Höhe (z. B. zwei Monatsraten) automatisch gerichtlich geltend zu machen.

Beachten Sie: Der Beschluss muss dem Grundsatz ordnungsmäßiger Verwaltung (§ 18 Abs. 2, § 19 WEG) entsprechen. Zu restriktive Weisungen, die den Verwalter faktisch handlungsunfähig machen, sind anfechtbar. Ebenso problematisch sind pauschale Delegationen ohne klare Grenzen – hier droht Nichtigkeit wegen fehlender Beschlusskompetenz.

Grenzen: Was der Weisungsbeschluss nicht kann

Weisungen dürfen den Verwalter nicht zu rechtswidrigem Verhalten zwingen – etwa zur Nichtdurchführung gesetzlich vorgeschriebener Prüfungen (Trinkwasserverordnung, Aufzugs-TÜV) oder zur Missachtung von § 28 WEG (Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung). Auch die gesetzlich zugewiesenen Kernpflichten (Erstellung der Abrechnung, Einberufung der Versammlung) können nicht wegweisungiert werden.

Ebenfalls unzulässig: Weisungen, die in das Sondereigentum Dritter eingreifen oder die im Verwaltervertrag geregelte Vergütung ohne Vertragsanpassung ändern. Wer die Vergütungsstruktur ändern will, braucht eine Vertragsanpassung – nicht nur einen Weisungsbeschluss.

Ein häufiger Streitpunkt: Kann der Beirat allein den Verwalter anweisen? Nein. Der Beirat hat nach § 29 WEG eine unterstützende und kontrollierende Funktion, aber kein eigenständiges Weisungsrecht. Weisungen erfolgen ausschließlich durch Beschluss der Eigentümerversammlung. Der Beirat kann jedoch in einem Weisungsbeschluss als Zustimmungsinstanz eingebunden werden – das ist etwas anderes als eine eigene Weisungsbefugnis.