Immer mehr Gemeinschaften verpachten Dachflächen für Photovoltaik, vermieten Fassaden für Werbung, Kellerräume an einzelne Eigentümer oder Außenstellplätze an Dritte. Was auf den ersten Blick nach willkommenen Zusatzeinnahmen aussieht, macht die Wohnungseigentümergemeinschaft selbst zur Vermieterin – mit allen Pflichten aus dem Mietrecht und zusätzlichen Anforderungen aus dem WEG. Der folgende Beitrag zeigt, worauf Eigentümer und Beiräte 2025 achten müssen.
Beschlusskompetenz: Wer darf überhaupt vermieten?
Das gemeinschaftliche Eigentum wird gemäß § 18 Abs. 1 WEG von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verwaltet. Die Vermietung oder Verpachtung gemeinschaftlicher Flächen ist eine Maßnahme der ordnungsmäßigen Verwaltung und Nutzung nach § 19 WEG – sie bedarf grundsätzlich eines Mehrheitsbeschlusses. Der Verwalter kann einen solchen Vertrag nicht eigenmächtig abschließen; die Vertretungsmacht aus § 9b WEG setzt eine wirksame Willensbildung der Gemeinschaft voraus.
Achtung: Wird durch die Vermietung Sondernutzungsrecht faktisch entzogen oder das gemeinschaftliche Eigentum baulich verändert (z. B. Mobilfunkmast, PV-Anlage eines Contractors), liegt keine bloße Nutzungsregelung, sondern eine bauliche Veränderung nach § 20 WEG vor. Dann ist zusätzlich der entsprechende Beschluss mit Kostenverteilung zu fassen. Fehlt die Beschlusskompetenz, ist der Beschluss anfechtbar oder – bei Eingriff in Sondereigentum – sogar nichtig.
Der Mietvertrag: WEG als Vertragspartei
Vertragspartner des Mieters ist nicht der einzelne Eigentümer, sondern die rechtsfähige Gemeinschaft (§ 9a WEG). Damit gelten die mietrechtlichen Vorschriften des BGB (§§ 535 ff. BGB) unmittelbar für die WEG. Wichtige Punkte in der Praxis:
- Laufzeit und Kündigung: Langfristige Verträge (z. B. 20 Jahre Dachpacht) binden nachfolgende Eigentümer – sorgfältige Prüfung ist Pflicht.
- Erhaltungspflicht: Nach § 535 Abs. 1 BGB muss die WEG die vermietete Sache in gebrauchstauglichem Zustand halten – Erhaltungsmaßnahmen am Dach können durch bestehende PV-Anlagen erschwert und teurer werden.
- Rückbau am Ende: Regelungen zu Rückbau und Wiederherstellung gehören zwingend in den Vertrag, sonst bleibt die WEG auf Entsorgungskosten sitzen.
- Versicherung: Haftpflicht- und Gebäudeversicherung sind zu prüfen und ggf. anzupassen (Anzeigepflicht!).
Einnahmen, Abrechnung und Steuer
Die Mieteinnahmen fließen in das Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft. Für die Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 2 WEG sind sie als Einnahmen auszuweisen und – vorbehaltlich abweichender Vereinbarung – nach dem gesetzlichen Verteilungsschlüssel § 16 Abs. 1 WEG (Miteigentumsanteile) auf die Eigentümer zu verteilen. Ein abweichender Verteilungsschlüssel für einzelne Einnahmen kann nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG beschlossen werden.
Steuerlich Vorsicht: Regelmäßige Vermietungseinnahmen können bei der WEG eine partielle Steuerpflicht auslösen (Umsatzsteuer, ggf. Körperschaftsteuer bei bestimmten Konstellationen). Der BFH hat in mehreren Entscheidungen (u. a. BFH, Urteil vom 20.09.2018 – IV R 6/16) klargestellt, dass Gemeinschaften unter Umständen gewerbliche Einkünfte erzielen können. Eine steuerliche Beratung ist bei nennenswerten Beträgen unerlässlich.
Haftung und typische Fallstricke
Als Vermieterin trifft die Gemeinschaft die Verkehrssicherungspflicht für die vermietete Fläche. Kommt es zu Schäden – etwa durch herabfallende PV-Module oder unzureichend gesicherte Werbeanlagen – haftet die WEG gegenüber Dritten. Regressmöglichkeiten gegen den Mieter sind vertraglich abzusichern. Auch datenschutzrechtliche Fragen (z. B. bei Kamerainstallation durch Mobilfunkbetreiber) sind zu klären.
Vermietung von Gemeinschaftsflächen kann sinnvolle Zusatzerträge bringen – etwa bei Dachverpachtung für PV. Wir sehen aber immer wieder Verträge, die vor 15 Jahren „schnell unterschrieben“ wurden und heute Sanierungen blockieren oder wirtschaftlich unattraktiv sind. Die WEG unterschätzt oft, dass sie sich rechtlich vollständig wie eine Vermieterin behandeln lassen muss.
Unsere Empfehlung: Lassen Sie jeden Vermietungsvertrag vor Beschlussfassung fachanwaltlich prüfen und begrenzen Sie die Laufzeit auf maximal 10 Jahre mit klaren Rückbau- und Anpassungsklauseln.
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