Kaum ein Schadenbild führt in Wohnungseigentümergemeinschaften so häufig zu Konflikten wie der Leitungswasserschaden. Betroffen sind meist Gemeinschafts- und Sondereigentum zugleich, mehrere Wohnungen, eine Versicherung – und mittendrin die Frage: Wer zahlt den Selbstbehalt, wer koordiniert die Sanierung, wer haftet, wenn zu spät reagiert wurde? Der folgende Beitrag ordnet die Rechtslage nach WEG-Reform und aktueller BGH-Rechtsprechung ein und zeigt, worauf Beiräte im Schadenfall achten sollten.
Zuständigkeit: Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum?
Erster Reflex bei einem Wasserschaden ist die Frage nach der Schadenquelle. Nach § 5 Abs. 2 WEG gehören alle Leitungen, die der Versorgung mehrerer Einheiten dienen, zwingend zum Gemeinschaftseigentum – unabhängig davon, ob sie im Estrich, im Schacht oder unter Putz verlaufen. Auch die im Sondereigentum verlaufenden Steigstränge sind bis zur ersten Abzweigung Gemeinschaftseigentum.
Für die Beseitigung des Schadens am Gemeinschaftseigentum ist ausschließlich die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) zuständig (§ 18 Abs. 1, § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG). Der Verwalter beauftragt Trocknung, Leckortung und Instandsetzung. Für Schäden am Sondereigentum (z. B. Parkett, Tapeten, Einbauten) ist grundsätzlich der betroffene Eigentümer selbst verantwortlich – jedoch mit einem wichtigen versicherungsrechtlichen Vorbehalt.
Wohngebäudeversicherung und Selbstbehalt: Die BGH-Linie
Die meisten WEGs haben eine verbundene Wohngebäudeversicherung abgeschlossen, die neben dem Gemeinschaftseigentum auch mitversicherte Bestandteile des Sondereigentums (Bodenbeläge, Innentüren, sanitäre Anlagen) abdeckt. Wird ein solcher Schaden reguliert, ist die Versicherungsleistung an die GdWE auszuzahlen und dann an den betroffenen Eigentümer weiterzuleiten.
Zentral ist die Frage des Selbstbehalts: Nach der Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 16.09.2022 – V ZR 69/21, in Fortführung von V ZR 254/17) ist ein vereinbarter Selbstbehalt der Wohngebäudeversicherung von allen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich nach dem allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel zu tragen – auch dann, wenn der Schaden nur eine einzelne Wohnung betrifft. Der einzelne Geschädigte darf nicht auf dem Selbstbehalt „sitzenbleiben“.
Etwas anderes gilt nur, wenn die Gemeinschaft durch Beschluss nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG eine abweichende Kostenverteilung geregelt hat – etwa dass der Selbstbehalt bei Schäden im Sondereigentum vom jeweiligen Eigentümer zu tragen ist. Solche Beschlüsse sind zulässig, sollten aber sorgfältig formuliert werden.
Ablauf im Schadenfall: Was Beiräte und Eigentümer beachten sollten
Im akuten Schadenfall zählt Geschwindigkeit. Empfehlenswert ist folgender Ablauf:
- Sofort Verwaltung informieren; Wasserzufuhr abstellen lassen (Notdienst).
- Schaden fotografisch dokumentieren, bevor Trocknungsgeräte aufgestellt werden.
- Schadenmeldung an die Wohngebäudeversicherung erfolgt durch die Verwaltung – Einzelmeldungen der Eigentümer vermeiden Doppelvorgänge.
- Leckortung, Trocknung und Sanierung des Gemeinschaftseigentums beauftragt die Verwaltung; Rechnungen laufen über das Gemeinschaftskonto.
- Wiederherstellung des Sondereigentums klärt der Eigentümer mit dem Regulierer – im Rahmen der versicherten Positionen.
Verzögert der Verwalter die Schadenbeseitigung schuldhaft, kommen Schadensersatzansprüche der Gemeinschaft nach § 280 BGB in Betracht. Umgekehrt haftet ein Eigentümer, der einen Rohrbruch bemerkt und nicht meldet, für vermeidbare Folgeschäden. Sinnvoll ist deshalb ein klarer Notfallablauf, den die Verwaltung dokumentiert und im Treppenhaus aushängt.
Wasserschäden sind Stresstests für jede WEG. Wir erleben in Backnang immer wieder, dass der eigentliche Schaden schnell behoben ist – die Streitigkeiten um Selbstbehalt und Zuständigkeit aber Monate nachwirken. Klare Beschlüsse und ein sauberer Prozess ersparen viel Ärger.
Unsere Empfehlung: Prüfen Sie in der nächsten Versammlung Deckungsumfang und Selbstbehalt Ihrer Wohngebäudeversicherung und beschließen Sie – falls gewünscht – eine klare Regelung zur Kostentragung nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG.
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