Wärmemengenzähler in der WEG: Pflicht, Nachrüstung und fernablesbare Messtechnik

Veröffentlicht am 17. August 2026 · von Ariel Daul · WEG-Recht

Die Heizkostenverordnung (HeizkostenV) setzt die europäische Energieeffizienzrichtlinie (EED) in nationales Recht um und verpflichtet Wohnungseigentümergemeinschaften zu einer verbrauchsabhängigen Abrechnung. Seit der Novelle 2021 kommen zwei zentrale Themen auf jede WEG zu: der Einsatz von Wärmemengenzählern zur Abgrenzung von Heizung und Warmwasser sowie die flächendeckende Umstellung auf fernablesbare Messtechnik bis zum 31. Dezember 2026. Für Beiräte und Eigentümer lohnt sich der Blick auf die Rechtslage, denn Verstöße führen zu Kürzungsrechten der Nutzer.

Wärmemengenzähler: Pflicht bei verbundenen Anlagen

Wird Warmwasser aus einer verbundenen Anlage (gemeinsame Erzeugung von Heizwärme und Warmwasser) bereitgestellt, muss die auf die zentrale Warmwasserbereitung entfallende Wärmemenge nach § 9 Abs. 2 HeizkostenV mit einem Wärmemengenzähler gemessen werden. Die früher zulässige rechnerische Ermittlung nach der Formel des § 9 Abs. 2 Satz 2 HeizkostenV a. F. ist seit dem 1. Dezember 2013 nur noch in engen Ausnahmefällen zulässig – etwa bei unzumutbar hohem Aufwand.

Fehlt der vorgeschriebene Wärmemengenzähler, ist die Abrechnung fehlerhaft. Nutzer können nach § 12 HeizkostenV den auf sie entfallenden Kostenanteil um 15 Prozent kürzen. Für die Gemeinschaft bedeutet das: Die nicht umgelegten Kosten bleiben an der WEG hängen, obwohl sie tatsächlich angefallen sind.

Fernablesbarkeit bis 31.12.2026 – was jetzt zu tun ist

Nach § 5 Abs. 2 HeizkostenV dürfen seit dem 1. Dezember 2021 nur noch fernablesbare Ausstattungen (Wärmezähler, Warmwasserzähler, Heizkostenverteiler) neu installiert werden. Bestandsgeräte müssen bis zum 31. Dezember 2026 nachgerüstet oder ausgetauscht werden. Zusätzlich verlangt § 6a HeizkostenV monatliche unterjährige Verbrauchsinformationen an die Nutzer, sofern fernablesbare Technik vorhanden ist.

• Bestandsaufnahme: Welche Zähler sind bereits walk-by- oder funkbasiert? Welche müssen ausgetauscht werden?
• Vertragsprüfung: Läuft der Messdienstvertrag noch mit Altgeräten? Gibt es Sonderkündigungs- oder Umrüstoptionen?
• Datenschutz: Nach § 6b HeizkostenV gelten besondere Informationspflichten zu Datenverarbeitung und Empfängern.

Wird die Frist versäumt, drohen wiederum Kürzungsrechte nach § 12 HeizkostenV und – bei Neuinstallation nicht-fernablesbarer Geräte – ordnungswidrigkeitenrechtliche Konsequenzen nach § 13 HeizkostenV.

Beschlussfassung: Wer entscheidet, und wie?

Der Austausch bzw. die Nachrüstung der Messtechnik ist eine Maßnahme der ordnungsmäßigen Erhaltung bzw. Verwaltung im Sinne von § 19 Abs. 1, § 20 Abs. 1 WEG und wird mit einfacher Mehrheit beschlossen. Da die HeizkostenV zwingendes Recht ist, besteht sogar ein Anspruch jedes Eigentümers auf einen entsprechenden Beschluss (§ 18 Abs. 2 WEG). Der BGH hat mehrfach klargestellt, dass die Gemeinschaft rechtlich gebotene Maßnahmen nicht ablehnen darf (vgl. BGH, Urteil vom 25.09.2020 – V ZR 288/19, zur ordnungsmäßigen Verwaltung).

Empfehlenswert ist ein Beschluss, der Umfang (Zähler, Heizkostenverteiler, ggf. Rauchwarnmelder-Bündelung), Anbieterauswahl auf Basis von drei Vergleichsangeboten, Vertragslaufzeit (üblich 5–10 Jahre) und Kostenverteilung nach § 16 Abs. 2 WEG klar regelt. Die Kosten der Ausstattung selbst gehören zur Erhaltungsrücklage bzw. laufenden Bewirtschaftung; laufende Ablesekosten sind umlagefähige Betriebskosten.