Vermögensbericht nach § 28 Abs. 4 WEG: Was Eigentümer jährlich erhalten müssen

Veröffentlicht am 7. August 2026 · von Ariel Daul · WEG-Recht

Mit der WEG-Reform vom 1. Dezember 2020 wurde in § 28 Abs. 4 WEG eine eigenständige Pflicht des Verwalters geschaffen: der jährliche Vermögensbericht. Fünf Jahre später ist er in vielen Gemeinschaften noch immer unbekannt oder wird mit der Jahresabrechnung verwechselt. Dabei handelt es sich um ein eigenständiges Instrument, das den Eigentümern einen klaren Blick auf die wirtschaftliche Lage der Gemeinschaft ermöglichen soll. Dieser Beitrag erklärt Inhalt, Frist und Rechtsfolgen – und was Beiräte konkret prüfen sollten.

Rechtsgrundlage und Zweck

Nach § 28 Abs. 4 Satz 1 WEG hat der Verwalter nach Ablauf des Kalenderjahres einen Vermögensbericht zu erstellen, der den Stand der Erhaltungsrücklage und weiterer Rücklagen sowie eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens ausweist. Ziel des Gesetzgebers war es, die bis 2020 bestehende Lücke zwischen laufender Abrechnung und Vermögensübersicht zu schließen – gerade weil die Erhaltungsrücklage in vielen Gemeinschaften erhebliche Beträge erreicht.

Der Bericht ist jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung zu stellen (§ 28 Abs. 4 Satz 2 WEG). Anders als Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung wird er nicht durch Beschluss festgestellt. Er ist reine Information – aber eine, auf die ein einklagbarer Anspruch besteht.

Pflichtinhalte im Überblick

Was konkret hineingehört, ergibt sich aus dem Gesetzeswortlaut und der Kommentarliteratur (u. a. Bärmann/Becker, WEG-Kommentar):

• Stand der Erhaltungsrücklage zum Stichtag (Bilanzansatz und tatsächlicher Kontostand)
• Weitere Rücklagen (z. B. Liquiditätsrücklage, Sonderrücklagen)
• Bankguthaben und Konten der Gemeinschaft (Girokonto, Tagesgeld, Festgeld)
• Forderungen und Verbindlichkeiten, insbesondere offene Hausgelder und offene Handwerkerrechnungen
• Wesentliche Sachwerte im Eigentum der Gemeinschaft (z. B. Aufsitzmäher, Werkzeug, technische Anlagen, sofern nicht ohnehin Bestandteil des Gemeinschaftseigentums)

Nicht erforderlich ist eine bilanzielle Darstellung nach HGB. Es genügt eine strukturierte Aufstellung in Klartext, aus der die Vermögenslage nachvollziehbar hervorgeht.

Frist, Form und Folgen bei Verstoß

Eine feste Frist nennt das Gesetz nicht – nur „nach Ablauf des Kalenderjahres“. In der Praxis hat sich eingebürgert, den Vermögensbericht gemeinsam mit der Jahresabrechnung zur ordentlichen Eigentümerversammlung vorzulegen. Die Sechs-Monats-Frist des § 28 Abs. 2 WEG für die Jahresabrechnung gilt für den Vermögensbericht selbst nicht direkt, ist aber ein sachgerechter Orientierungswert.

Zur Form: Der Bericht kann in Papier oder elektronisch (z. B. PDF im Eigentümerportal) bereitgestellt werden. Wichtig ist die Zugänglichkeit für jeden einzelnen Eigentümer, nicht nur für den Verwaltungsbeirat. Wird der Bericht nicht oder unvollständig erstellt, liegt eine Pflichtverletzung des Verwalters vor. Die Gemeinschaft kann Erfüllung verlangen, ggf. gerichtlich durchsetzen und – bei wiederholtem Verstoß – die Abberufung nach § 26 Abs. 3 WEG stützen. Auch ein Zurückbehaltungsrecht bei der Verwaltervergütung wird in der Literatur diskutiert.

Was Beiräte prüfen sollten

Der Verwaltungsbeirat hat nach § 29 Abs. 2 WEG Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung zu prüfen – der Vermögensbericht ist dort nicht ausdrücklich genannt. In der Praxis empfiehlt sich die Prüfung dennoch, weil er die Zahlen der Abrechnung plausibilisiert. Achten Sie insbesondere auf:

• Übereinstimmung des ausgewiesenen Rücklagenstands mit dem tatsächlichen Kontostand (Kontoauszug beilegen lassen)
• Vollständigkeit der offenen Hausgeldforderungen – Abgleich mit der Debitorenliste
• Plausibilität der Verbindlichkeiten (offene Rechnungen zum Stichtag)