Verkehrssicherungspflicht in der WEG: Wer haftet, wenn etwas passiert?

Veröffentlicht am 27. Juli 2026 · von Ariel Daul · WEG-Recht

Ein Sturz auf vereister Zuwegung, eine herabfallende Dachziegel, eine morsche Kellertreppe – kommt es auf dem Gemeinschaftsgrundstück zu einem Personen- oder Sachschaden, steht schnell die Frage im Raum: Wer haftet? Nach der Rechtsprechung des BGH trifft die Verkehrssicherungspflicht für das gemeinschaftliche Eigentum grundsätzlich die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als rechtsfähigen Verband (§ 9a WEG). Verwalter und Beirat sind eingebunden – haften aber nur in engen Grenzen persönlich. Dieser Beitrag ordnet die Pflichten und zeigt, wie sich WEGs praktisch absichern.

Rechtlicher Rahmen: Wer ist Verkehrssicherungspflichtiger?

Die Verkehrssicherungspflicht folgt aus § 823 BGB und trifft denjenigen, der eine Gefahrenquelle eröffnet oder unterhält. Für das Gemeinschaftseigentum ist das die WEG als Verband (§ 9a Abs. 1 WEG). Der BGH hat bereits mehrfach klargestellt, dass Ansprüche Dritter wegen Verletzung der Verkehrssicherungspflicht am Gemeinschaftseigentum gegen die Gemeinschaft und nicht gegen die einzelnen Eigentümer zu richten sind (vgl. BGH, Urteil vom 09.03.2012 – V ZR 161/11).

Der Verwalter ist nach § 27 Abs. 1 WEG verpflichtet, Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die untergeordnete Bedeutung haben oder keinen Aufschub dulden. Dazu gehört, erkannte Gefahren zu beseitigen oder abzusichern – etwa bei plötzlichem Astbruch oder aufstehenden Gehwegplatten. Bei gewichtigen oder kostenintensiven Maßnahmen bleibt es aber Sache der Eigentümer, per Beschluss zu entscheiden.

Der Verwaltungsbeirat überwacht die Verwaltung (§ 29 Abs. 2 WEG), ist aber grundsätzlich nicht selbst verkehrssicherungspflichtig. Eine persönliche Haftung kommt nur bei grober Pflichtverletzung in Betracht.

Typische Gefahrenquellen – und wie sie zu sichern sind

In der Praxis sind es immer wieder dieselben Punkte, die zu Schäden und Streit führen:

• Winterdienst: Räum- und Streupflicht auf Zugängen, Zufahrten und öffentlichen Gehwegen – meist per Ortssatzung geregelt. Die WEG kann den Dienst per Beschluss an einen Dienstleister vergeben; das entlastet, entbindet aber nicht vollständig – Kontrollen bleiben nötig.
• Bäume und Sträucher: Regelmäßige Baumkontrolle (Faustregel: mindestens einmal jährlich, bei Straßennähe zweimal) durch fachkundige Person, dokumentiert.
• Dach, Fassade, Balkone: Sichtprüfung, insbesondere nach Stürmen; lose Ziegel, Putzabplatzungen, korrodierte Geländer sind unverzüglich zu sichern.
• Treppen, Handläufe, Beleuchtung: Stolperkanten, defekte Leuchten in Fluren und Tiefgaragen sind klassische Haftungsfallen.
• Spielplätze und Gemeinschaftsanlagen: Jährliche Hauptinspektion nach DIN EN 1176 empfehlenswert.

Zentral ist die Dokumentation: Ohne Nachweis regelmäßiger Kontrollen wird es im Schadensfall schwer, sich zu entlasten. Verwalter sollten Kontrollprotokolle, Wartungsverträge und Beschlüsse revisionssicher ablegen.

Absicherung: Beschlüsse, Verträge, Versicherung

Eine WEG kann ihr Haftungsrisiko strukturell reduzieren, wenn sie drei Ebenen sauber trennt:

• Beschlussebene: Klare Beauftragung von Winterdienst, Baumkontrolle, Wartungen (Aufzug, Rauchwarnmelder, Elektroanlage, Trinkwasser) – jeweils mit definiertem Turnus und Vergütung.
• Vertragsebene: Schriftliche Dienstleistungsverträge mit klaren Leistungsbeschreibungen und Haftungsregelungen. Prüfung, ob der Dienstleister eine ausreichende Betriebshaftpflicht vorweisen kann.
• Versicherungsebene: Aktuelle Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht mit angemessener Deckungssumme (mindestens 5, besser 10 Mio. €). Ergänzend prüfen: Gebäudeversicherung, ggf. Vermögensschaden-Haftpflicht für Verwalter und Beirat.

Die Kosten sind Verwaltungskosten der Gemeinschaft und werden nach dem geltenden Verteilerschlüssel umgelegt (§ 16 Abs. 2 WEG). Wer als Eigentümer im Rahmen der Versammlung notwendige Erhaltungs- oder Sicherungsmaßnahmen ablehnt, kann sich im Einzelfall selbst Regressansprüchen der Gemeinschaft aussetzen.