Mehrhausanlagen in der WEG: Wann Untergemeinschaften eigenständig entscheiden dürfen

Veröffentlicht am 10. August 2026 · von Ariel Daul · WEG-Recht

Viele Wohnungseigentümergemeinschaften bestehen aus mehreren Gebäuden auf einem gemeinsamen Grundstück – etwa Reihenhauszeilen, Doppelhäuser oder mehrere Mehrfamilienhäuser mit einer gemeinsamen Tiefgarage. Die Eigentümer eines Hauses wollen dann häufig eigenständig über ihr Dach, ihre Fassade oder ihre Heizung entscheiden, ohne dass die übrigen Häuser mitreden oder mitzahlen. Genau hier setzt das Konstrukt der Untergemeinschaft an – ein oft unterschätzter, aber praktisch sehr relevanter Baustein des WEG-Rechts.

Was ist eine Untergemeinschaft – und was nicht?

Eine Untergemeinschaft ist keine eigene juristische Person. Rechtsträger bleibt immer die Gesamt-WEG nach § 9a WEG. Zulässig ist aber, dass die Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung bestimmte Angelegenheiten – typischerweise Erhaltung, Betrieb und Kosten eines einzelnen Hauses – der jeweiligen Untergemeinschaft zur eigenständigen Entscheidung und getrennten Abrechnung zuweist.

Der BGH hat diese Konstruktion mehrfach anerkannt (grundlegend BGH, Urteil vom 20.07.2012 – V ZR 231/11; bestätigt u. a. durch BGH, Urteil vom 16.07.2021 – V ZR 163/20). Voraussetzung ist stets eine eindeutige Regelung in der Gemeinschaftsordnung. Ohne eine solche Vereinbarung gibt es keine wirksamen Beschlüsse einzelner Häuser – Eigentümer der übrigen Gebäude sind dann stimmberechtigt und kostenbeteiligt.

• Rechtsgrundlage: § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG (Öffnungsklausel für Vereinbarungen)
• Beschlusskompetenz nur, soweit die Gemeinschaftsordnung sie ausdrücklich zuweist
• Prozessführung, Grundbuchvertretung und Verwalterbestellung bleiben Sache der Gesamt-WEG

Was Untergemeinschaften typischerweise entscheiden dürfen

In der Praxis werden Untergemeinschaften häufig für folgende Bereiche eingerichtet:

• Erhaltungsmaßnahmen am eigenen Gebäude (Dach, Fassade, Fenster, Balkone)
• Betrieb einer nur dem Haus dienenden Heizungs- oder Aufzugsanlage
• Führung einer getrennten Erhaltungsrücklage je Haus
• Eigenständige Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan für das jeweilige Objekt

Wichtig: Beschlüsse werden zwar in einer gesonderten Versammlung oder einem gesonderten Tagesordnungspunkt der Untergemeinschaft gefasst – rechtlich bleiben es aber Beschlüsse der Gesamt-WEG. Sie sind daher in die zentrale Beschlusssammlung nach § 24 Abs. 7 WEG aufzunehmen, und die Anfechtungsfrist nach § 45 WEG (einen Monat) gilt uneingeschränkt.

Bei Angelegenheiten, die alle Häuser betreffen – etwa Verwalterbestellung, Jahresabschluss der Gesamt-WEG, gemeinsame Tiefgarage, gemeinsame Außenanlagen oder die Zustimmung zu einer Kostenverteilungsänderung nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG mit Wirkung über das eigene Haus hinaus – bleibt zwingend die Gesamt-Versammlung zuständig.

Typische Fehlerquellen in der Praxis

Die häufigsten Streitpunkte, die uns in Backnang und Umgebung begegnen:

• Fehlende Öffnungsklausel: Die Gemeinschaftsordnung erwähnt „Häuser“, regelt aber keine eigene Beschlusskompetenz. Dann sind alle Eigentümer stimmberechtigt – auch bei einer defekten Regenrinne an nur einem Haus.
• Vermischte Rücklagen: Wird nicht sauber getrennt gebucht, drohen Anfechtungen der Jahresabrechnung. Der BGH verlangt eine klare, nachvollziehbare Zuordnung.
• Falsche Stimmauszählung: Bei Beschlüssen der Untergemeinschaft dürfen nur deren Mitglieder abstimmen. Wird die Gesamt-WEG einbezogen, ist der Beschluss anfechtbar.
• Prozessführung: Klagen führt immer die Gesamt-WEG, vertreten durch den Verwalter – nicht die Untergemeinschaft als solche.