Umlaufbeschluss in der WEG: So funktioniert die Beschlussfassung außerhalb der Versammlung

Veröffentlicht am 5. Juli 2026 · von Ariel Daul · WEG-Recht

Zwischen zwei Eigentümerversammlungen liegen oft viele Monate. Wenn in dieser Zeit eine dringende Entscheidung ansteht – etwa die Beauftragung eines Sachverständigen, die Zustimmung zu einem Nachtragsangebot oder eine kleinere bauliche Maßnahme – ist der Umlaufbeschluss nach § 23 Abs. 3 WEG das Mittel der Wahl. Seit der WEG-Reform vom 1. Dezember 2020 wurde dieses Instrument deutlich vereinfacht und aufgewertet. Trotzdem sehen wir in der Praxis immer wieder formale Fehler, die zur Anfechtbarkeit oder sogar Nichtigkeit führen. Dieser Beitrag zeigt, worauf es ankommt.

Rechtsgrundlage und die zwei Varianten

§ 23 Abs. 3 WEG regelt den Beschluss außerhalb einer Versammlung. Seit der Reform gilt: Der Beschluss ist gültig, wenn alle Eigentümer ihre Zustimmung in Textform (§ 126b BGB) erklären. Das bedeutet: E-Mail, Fax oder Brief genügen – eine eigenhändige Unterschrift ist nicht mehr zwingend erforderlich. Diese Erleichterung hat den Umlaufbeschluss praxistauglicher gemacht.

Daneben eröffnet § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG eine zweite Variante: Die Eigentümer können vorab in einer Versammlung mit einfacher Mehrheit beschließen, dass für einen konkreten einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen im Umlaufverfahren ausreicht. Damit muss nicht mehr Einstimmigkeit vorliegen, was gerade in größeren Gemeinschaften entscheidend ist. Wichtig: Dieser Absenkungsbeschluss muss den Regelungsgegenstand hinreichend konkret bezeichnen.

Formale Voraussetzungen – hier scheitern die meisten Umlaufverfahren

Damit ein Umlaufbeschluss wirksam ist, müssen mehrere Punkte stimmen:

• Konkrete Beschlussvorlage: Der Text muss so formuliert sein, dass die Eigentümer nur noch mit „Ja“ oder „Nein“ antworten können. Diskussionsräume gibt es hier nicht.
• Textform (§ 126b BGB): Die Erklärung muss die Person des Erklärenden erkennen lassen und auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben werden. Eine bloße mündliche Zustimmung genügt nicht.
• Vollständigkeit der Stimmen (Variante 1): Bei der Grundvariante müssen wirklich alle Eigentümer zustimmen – auch Kleinsteigentümer. Fehlt eine einzige Rückmeldung, kommt kein Beschluss zustande.
• Feststellung und Verkündung: Der Verwalter muss das Ergebnis feststellen und den Eigentümern mitteilen. Erst mit der Verkündung wird der Beschluss existent – dies hat der BGH bereits mit Urteil vom 23.08.2001 (Az. V ZB 10/01) klargestellt und in späteren Entscheidungen bestätigt.
• Eintragung in die Beschluss-Sammlung nach § 24 Abs. 7 WEG.

Ein häufiger Fehler: Der Verwalter versendet die Beschlussvorlage, erhält Zustimmungen – und vergisst die formelle Feststellung und Verkündung. In diesem Fall besteht der Beschluss rechtlich schlicht nicht.

Grenzen: Wofür sich der Umlaufbeschluss eignet – und wofür nicht

Der Umlaufbeschluss ist ideal für klar umrissene Einzelentscheidungen: Freigabe eines Angebots, Auftragsvergabe an einen bestimmten Handwerker, Zustimmung zu einer kleineren Sonderumlage. Ungeeignet ist er dagegen bei komplexen Themen, die Diskussion und Abwägung erfordern – etwa Sanierungsstrategien, Verwalterwahl oder umfangreiche bauliche Veränderungen nach § 20 WEG.

Auch die Jahresabrechnung und der Wirtschaftsplan sollten in der Praxis in der Versammlung beschlossen werden. Zwar ist der Umlaufbeschluss theoretisch möglich, doch das Rederecht und die Erörterung sind gerade hier wesentlich. Zudem gilt: Anfechtungsfristen (§ 45 WEG) laufen auch bei Umlaufbeschlüssen – ab Verkündung.