Beschluss über Doppelparker und Stellplatznutzung: Was Eigentümer beachten müssen

Veröffentlicht am 19. August 2026 · von Ariel Daul · WEG-Recht

Stellplätze in Tiefgaragen und auf Außenflächen sind ein Dauerbrenner in der Eigentümerversammlung. Ob Doppelparker, Nutzungsordnung, Wartungskosten oder die Nachrüstung mit Ladeinfrastruktur – die Fragen sind vielschichtig, weil an Stellplätzen häufig Sondernutzungsrechte, isoliertes Sondereigentum (§ 3 Abs. 3 WEG) und Gemeinschaftseigentum aufeinandertreffen. Wer als Verwaltung oder Beirat einen Beschluss vorbereitet, muss die richtige Rechtsgrundlage kennen – sonst droht die Anfechtung nach § 44 WEG.

Rechtliche Einordnung: Sondereigentum, Sondernutzung oder Gemeinschaftseigentum?

Seit der WEG-Reform 2020 können Stellplätze nach § 3 Abs. 3 WEG als Sondereigentum ausgewiesen werden – auch Freiflächen. In vielen Altanlagen bestehen jedoch weiterhin Sondernutzungsrechte an im Gemeinschaftseigentum stehenden Flächen. Die Abgrenzung ist entscheidend, denn sie bestimmt, wer über Nutzung, Erhaltung und Kosten entscheiden darf.

• Sondereigentum am Stellplatz: Der Eigentümer entscheidet grundsätzlich allein über die Nutzung; die Gemeinschaft kann nur den Rahmen (z. B. Brandschutz, Zufahrt) regeln.
• Sondernutzungsrecht: Die Fläche bleibt Gemeinschaftseigentum. Nutzung, Instandhaltung und Kostenverteilung richten sich nach Gemeinschaftsordnung und Beschluss.
• Doppelparker (Hebeanlagen): Nach ganz herrschender Auffassung ist die mechanische Anlage zwingend Gemeinschaftseigentum, weil sie funktional untrennbar ist. Das gilt auch dann, wenn einzelne Ebenen zugewiesen sind.

Beschlusskompetenz: Was die Versammlung regeln darf – und was nicht

Die Gemeinschaft hat nach § 19 Abs. 1 WEG die Kompetenz für die ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung. Dazu zählen typischerweise:

• Nutzungsordnung Tiefgarage (Zufahrtszeiten, Abstellen von Fahrrädern, Lagerung brennbarer Stoffe – Brandschutz nach LBO)
• Wartungs- und Prüfverträge für Doppelparker (jährliche Prüfung nach BetrSichV)
• Kostenverteilung nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG – die Versammlung kann per Mehrheitsbeschluss abweichend regeln, dass Wartungskosten der Hebeanlage nur die Nutzer der Doppelparker tragen (BGH, Urteil vom 22.03.2024 – V ZR 87/23 bestätigt den weiten Gestaltungsspielraum).
• Bauliche Veränderungen wie Wallboxen nach § 20 Abs. 2 Nr. 2 WEG (Anspruch auf Gestattung; die Gemeinschaft entscheidet über das „Wie“)

Nicht mehrheitsfähig sind dagegen Eingriffe in die Zweckbestimmung – etwa ein Beschluss, der bestimmte Stellplätze ersatzlos aus der Nutzung nimmt oder einem Eigentümer entzieht. Solche Regelungen bedürfen einer Vereinbarung aller betroffenen Eigentümer (§ 10 Abs. 3 WEG). Ein Beschluss ohne Beschlusskompetenz ist nach § 23 Abs. 4 WEG nichtig.

Praxisfragen: Kosten, Wartung, Ladeinfrastruktur

Bei Doppelparkeranlagen stellt sich regelmäßig die Frage, wer Wartung, Reparatur und die energetischen Kosten trägt. Ohne abweichenden Beschluss gilt der Verteilerschlüssel der Gemeinschaftsordnung, meist nach Miteigentumsanteilen. Das führt bei gemischt genutzten Anlagen (Doppelparker plus ebenerdige Stellplätze) zu Unmut. Empfehlenswert ist ein Kostenverteilungsbeschluss nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, der Wartungs-, Strom- und Reparaturkosten der Hebeanlage ausschließlich den Nutzern zuweist. Der Beschluss muss sachgerecht und dem Gebrauch entsprechend sein.

Bei der Ladeinfrastruktur gilt: Der einzelne Eigentümer hat nach § 20 Abs. 2 Nr. 2 WEG einen Anspruch auf Gestattung. Sinnvoller ist jedoch häufig eine Gesamtlösung mit Lastmanagement, die die Gemeinschaft beschließt (§ 20 Abs. 1 WEG). Die Kostentragung folgt dann § 21 WEG – je nach Beschlussmehrheit tragen nur die Nutzer oder – bei Amortisation innerhalb angemessener Zeit – alle Eigentümer.