Beschluss über Sonderumlage: Wann sie zulässig ist und worauf Eigentümer achten müssen

Veröffentlicht am 14. August 2026 · von Ariel Daul · WEG-Recht

Die Sonderumlage ist das klassische Instrument, wenn die Erhaltungsrücklage für eine anstehende Maßnahme nicht ausreicht oder ein unvorhergesehener Finanzbedarf entsteht. Sie ist im WEG nicht ausdrücklich geregelt, aber seit Jahrzehnten anerkannt und wird über § 28 WEG (Wirtschaftsplan/Nachschüsse) hergeleitet. In der Praxis führen Sonderumlagen häufig zu Streit – meist wegen unklarer Höhe, fehlender Zweckbindung oder handwerklicher Fehler im Beschluss. Dieser Beitrag zeigt, worauf es rechtssicher ankommt.

Rechtliche Grundlage und Voraussetzungen

Eine Sonderumlage ist eine Ergänzung des Wirtschaftsplans. Die Beschlusskompetenz folgt aus § 28 Abs. 1 WEG; beschlossen wird mit einfacher Mehrheit in der Eigentümerversammlung. Ein Umlaufbeschluss nach § 23 Abs. 3 WEG ist möglich, wenn alle in Textform zustimmen oder die Versammlung zuvor die Absenkung auf einfache Mehrheit beschlossen hat.

Voraussetzung ist ein konkreter Finanzbedarf, der nicht bereits im laufenden Wirtschaftsplan gedeckt ist. Typische Anlässe sind:

• unvorhergesehene Erhaltungsmaßnahmen (z. B. Rohrbruch, Dachschaden),
• größere Sanierungen, für die die Erhaltungsrücklage nicht ausreicht,
• Liquiditätsengpässe durch Hausgeldrückstände einzelner Eigentümer,
• Finanzierung eines Heizungstauschs nach GEG-Vorgaben.

Der Beschluss muss den Zweck, den Gesamtbetrag, den Verteilungsschlüssel und die Fälligkeit klar bezeichnen. Fehlt eine dieser Angaben oder ist sie unbestimmt, ist der Beschluss anfechtbar (§ 44 WEG).

Höhe, Verteilung und Fälligkeit

Die Sonderumlage wird grundsätzlich nach dem gesetzlichen bzw. vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel (§ 16 Abs. 2 WEG) umgelegt – in der Regel nach Miteigentumsanteilen, sofern die Gemeinschaftsordnung nichts anderes vorsieht. Eine Abweichung im Einzelfall ist über § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG möglich, muss aber ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen und ausdrücklich mitbeschlossen werden.

Der Bundesgerichtshof hat wiederholt betont (u. a. BGH, Urteil vom 15.03.2007 – V ZR 152/06; bestätigt für die neue Rechtslage), dass die Höhe plausibel und nachvollziehbar sein muss. Ein „großzügiger Puffer“ ohne Kalkulation genügt nicht. Empfehlenswert ist, dem Beschluss eine kurze Kostenschätzung oder ein Angebot beizufügen.

Die Sonderumlage wird mit dem im Beschluss genannten Termin fällig – nicht automatisch mit Zugang. Wird kein Fälligkeitsdatum genannt, tritt Fälligkeit mit Beschlussfassung ein. Wichtig: Auch der Verkäufer einer Wohnung bleibt zur Zahlung verpflichtet, wenn die Fälligkeit vor dem Eigentumsübergang lag – unabhängig davon, wer den Vorteil der Maßnahme später hat.

Typische Fehler und Anfechtungsrisiken

In der Praxis scheitern Sonderumlagen häufig an vermeidbaren Formulierungsfehlern. Achten Sie insbesondere auf folgende Punkte:

• Unbestimmter Zweck („für anstehende Reparaturen“) – nicht ausreichend.
• Fehlender Verteilungsschlüssel im Beschlusstext.
• Vermischung von Erhaltungsrücklage und Sonderumlage: Wird der Betrag der Rücklage zugeführt, gelten strengere Anforderungen an die Zweckbindung.
• Doppelte Umlage, wenn der Wirtschaftsplan bereits Positionen enthält, die durch die Sonderumlage ein zweites Mal abgerechnet werden.
• Rückzahlung nicht verbrauchter Mittel: Ohne ausdrückliche Regelung im Beschluss verbleiben Restbeträge in der Gemeinschaftskasse und werden in der Jahresabrechnung berücksichtigt.

Für Beiräte gilt: Prüfen Sie vor der Versammlung gemeinsam mit dem Verwalter, ob die Kalkulation belastbar ist und ob eine Aufstockung der Erhaltungsrücklage nicht die sinnvollere Alternative wäre. Bei größeren Beträgen empfiehlt sich zusätzlich ein Finanzierungsbeschluss, der Ratenzahlung oder eine gestaffelte Fälligkeit vorsieht – das reduziert Zahlungsausfälle erheblich.