Rauchwarnmelder sind in Baden-Württemberg seit Jahren Pflicht (§ 15 Abs. 7 LBO BW). In der WEG stellt sich damit regelmäßig die Frage: Darf die Gemeinschaft eine einheitliche Ausstattung und Wartung beschließen, auch wenn einzelne Eigentümer bereits eigene Geräte installiert haben? Und wer trägt die Kosten – die Gemeinschaft oder der jeweilige Sondereigentümer? Der Bundesgerichtshof hat diese Fragen klar beantwortet, in der Praxis führen sie aber weiterhin zu Streit auf Eigentümerversammlungen.
Beschlusskompetenz: Die Gemeinschaft entscheidet zentral
Der BGH hat mit Urteil vom 07.12.2018 – Az. V ZR 273/17 entschieden, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft den Einbau und die Wartung von Rauchwarnmeldern für alle Wohnungen einheitlich beschließen kann, selbst wenn einzelne Eigentümer ihre Wohnung bereits selbst ausgestattet haben. Grundlage ist heute § 19 Abs. 1 WEG (ordnungsmäßige Verwaltung). Eine einheitliche Lösung dient der Betriebssicherheit, dem Versicherungsschutz und einem lückenlosen Wartungsnachweis.
Der Beschluss sollte drei Punkte klar regeln:
- Ausstattung durch einen einheitlichen Dienstleister (Kauf oder Miete der Geräte)
- Jährliche Funktionsprüfung nach DIN 14676
- Duldungspflicht der Sondereigentümer für Einbau und Wartung (§ 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG)
Wird der Beschluss ohne Rücksicht auf bereits vorhandene Geräte gefasst, ist er nach BGH-Rechtsprechung dennoch ordnungsmäßig – eine „Opt-out“-Regelung ist nicht erforderlich.
Kostenverteilung: Gemeinschaftskosten, keine Sonderkosten
Sind die Rauchwarnmelder durch Beschluss der Gemeinschaft angeschafft und werden zentral gewartet, handelt es sich um Kosten der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Sie werden nach dem gesetzlichen oder vereinbarten Verteilungsschlüssel (§ 16 Abs. 2 WEG) auf alle Eigentümer umgelegt – regelmäßig nach Miteigentumsanteilen. Das gilt auch dann, wenn einzelne Eigentümer die Geräte in ihrer Wohnung faktisch nicht „mitbenutzen“, weil sie eigene Melder abgehängt haben.
Die Gemeinschaft kann die Kostenverteilung nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG mit einfacher Mehrheit ändern – etwa pro Wohnung oder nach Anzahl der Melder. Das ist bei stark unterschiedlicher Wohnungsgröße oft gerechter und wird von Gerichten als ermessensgerecht anerkannt, sofern der Maßstab sachlich nachvollziehbar ist.
Wichtig für die Abrechnung: Wartungskosten sind nach § 2 Nr. 4a BetrKV grundsätzlich umlagefähig auf Mieter. Anschaffungskosten oder Mietkosten für die Geräte sind es dagegen nicht bzw. nur eingeschränkt – hier ist die Rechtsprechung differenziert.
Haftung: Wer steht gerade, wenn es brennt?
Die Betreiberpflicht nach Landesrecht liegt in Baden-Württemberg beim unmittelbaren Besitzer der Wohnung, also regelmäßig beim Sondereigentümer oder Mieter. Hat die Gemeinschaft die Wartung jedoch an sich gezogen, übernimmt sie diese Pflicht mit – und haftet bei Pflichtverletzung nach den allgemeinen Grundsätzen der Verkehrssicherungspflicht.
Der Verwalter muss den Beschluss umsetzen (§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG): Vertrag mit Dienstleister, Terminkoordination, Dokumentation der Wartungsprotokolle. Fehlt eine ordnungsgemäße Wartung und kommt es zu einem Schaden, drohen Regressansprüche gegen die Gemeinschaft – und im Innenverhältnis gegen den Verwalter. Beiräte sollten daher jährlich prüfen, ob die Wartungsberichte vollständig vorliegen.
In unserer Praxis führt die zentrale Lösung fast immer zu weniger Streit und besseren Preisen als Einzelbeauftragungen. Entscheidend ist ein sauber formulierter Beschluss und ein Dienstleister mit Fernwartungsoption – das reduziert Terminaufwand in den Wohnungen erheblich.
Unsere Empfehlung: Beschließen Sie eine zentrale Ausstattung und Wartung mit Fernprüfung; verteilen Sie die Kosten pro Wohneinheit und lassen Sie sich vom Verwalter jährlich die Wartungsberichte vorlegen.
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