Prozessführung in der WEG: Wer klagt, wer wird verklagt?

Veröffentlicht am 3. August 2026 · von Ariel Daul · WEG-Recht

Ob Hausgeldrückstand, Baumangel am Gemeinschaftseigentum oder Unterlassungsanspruch gegen einen störenden Eigentümer: Immer wieder stellt sich die Frage, wer eigentlich klagen darf und wer richtiger Beklagter ist. Seit der WEG-Reform vom 1. Dezember 2020 hat sich die Systematik grundlegend geändert. Für Beiräte und Eigentümer lohnt sich ein klarer Blick auf die neue Struktur – falsche Parteibezeichnungen führen im Zweifel zur Klageabweisung.

Die Gemeinschaft als rechtsfähiger Verband (§ 9a WEG)

Nach § 9a Abs. 1 WEG ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ein rechtsfähiger Verband. Sie ist Trägerin sämtlicher Rechte und Pflichten aus der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Das bedeutet in der Praxis: Nicht mehr die einzelnen Eigentümer in ihrer Gesamtheit, sondern die Gemeinschaft selbst klagt und wird verklagt.

Der Verwalter vertritt die Gemeinschaft gerichtlich und außergerichtlich (§ 9b Abs. 1 WEG). Er benötigt für die Klageerhebung im Regelfall einen Ermächtigungsbeschluss der Eigentümerversammlung – Ausnahmen gelten nur für dringende Maßnahmen und für Hausgeldklagen, die zur ordnungsgemäßen Verwaltung gehören.

Typische Konstellationen: Wer ist Kläger, wer Beklagter?

Die Praxis lässt sich in klare Fallgruppen aufteilen:

• Hausgeldklage: Die Gemeinschaft klagt gegen den säumigen Eigentümer. Grundlage ist der Beschluss über den Wirtschaftsplan bzw. die Jahresabrechnung.
• Beschlussklage (§ 44 WEG): Der einzelne Eigentümer klagt gegen die Gemeinschaft – nicht mehr gegen die übrigen Eigentümer. Die Klagefrist von einem Monat ab Beschlussfassung ist zwingend zu beachten.
• Unterlassungsansprüche gegen störende Eigentümer: Nach § 9a Abs. 2 WEG übt die Gemeinschaft die aus dem gemeinschaftlichen Eigentum resultierenden Rechte aus. Für Ansprüche wegen Störungen des Sondereigentums bleibt der einzelne Eigentümer klagebefugt – hier ist genau zu differenzieren.
• Mängelrechte am Gemeinschaftseigentum: Die Gemeinschaft zieht diese Ansprüche an sich und macht sie zentral geltend (vgl. BGH, Urteil vom 11.11.2022 – V ZR 213/21).
• Entziehungsklage (§ 17 WEG): Die Gemeinschaft klagt auf Entziehung des Wohnungseigentums nach entsprechendem Beschluss.

Aktuelle Rechtsprechung und typische Fehler

Der Bundesgerichtshof hat die neue Systematik in mehreren Entscheidungen bestätigt. Besonders wichtig: BGH, Urteil vom 16.12.2022 – V ZR 263/21, wonach die Klagebefugnis der Gemeinschaft für Ansprüche aus dem gemeinschaftlichen Eigentum auch für Altfälle greift. Für die Beschlussklage stellt BGH, Urteil vom 13.01.2023 – V ZR 43/22 klar, dass die Klage zwingend gegen die Gemeinschaft, vertreten durch den Verwalter, zu richten ist.

Typische Fehler in der Praxis sind:

• Klage gegen „die übrigen Wohnungseigentümer“ statt gegen die Gemeinschaft – dies führt regelmäßig zur Klageabweisung.
• Klageerhebung durch die Gemeinschaft ohne erforderlichen Ermächtigungsbeschluss – dies kann zwar geheilt werden, verursacht aber Kosten und Zeitverlust.
• Verwechslung von Anfechtungs- und Nichtigkeitsklage; beide sind in § 44 WEG geregelt, verjähren aber unterschiedlich.
• Versäumnis der Monatsfrist zur Beschlussanfechtung – diese Frist ist eine materielle Ausschlussfrist.

Ein präzise formulierter Rubrum und ein sauberer Ermächtigungsbeschluss sparen im Streitfall erhebliche Kosten. Beiräte sollten bei anstehenden gerichtlichen Auseinandersetzungen frühzeitig mit dem Verwalter und einem WEG-erfahrenen Rechtsanwalt abstimmen, welche Beschlüsse vor Klageerhebung erforderlich sind.