Öffnungsklausel in der Gemeinschaftsordnung: Chancen und Grenzen für Beschlüsse

Veröffentlicht am 13. August 2026 · von Ariel Daul · WEG-Recht

Viele Gemeinschaftsordnungen enthalten sogenannte Öffnungsklauseln. Sie erlauben es der Eigentümerversammlung, mit qualifizierter Mehrheit vom Inhalt der Gemeinschaftsordnung abzuweichen – ohne dass eine Vereinbarung aller Eigentümer nötig ist. Das klingt nach Flexibilität, birgt aber erhebliche rechtliche Risiken. Denn seit der WEG-Reform 2020 hat der Gesetzgeber viele Beschlusskompetenzen ohnehin ausgeweitet, während der BGH die Grenzen von Öffnungsklauseln immer wieder präzisiert.

Was ist eine Öffnungsklausel – und wann greift sie?

Eine Öffnungsklausel ist eine Regelung in der Gemeinschaftsordnung (also im Teil der Teilungserklärung, der das Verhältnis der Eigentümer untereinander regelt), die ausdrücklich zulässt, bestimmte Inhalte per Mehrheitsbeschluss zu ändern. Ohne eine solche Klausel wäre für Änderungen grundsätzlich eine allstimmige Vereinbarung nach § 10 Abs. 1 WEG erforderlich.

Typische Anwendungsfälle sind:

• Änderung von Kostenverteilungsschlüsseln (heute teils schon durch § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG abgedeckt)
• Anpassung der Hausordnung oder Nutzungsregelungen
• Regelungen zu Sondernutzungsrechten oder Stimmrecht
• Verwaltungsorganisatorische Fragen

Die Klausel muss eindeutig formuliert sein und den Anwendungsbereich klar umreißen. Pauschale Formulierungen wie „von dieser Gemeinschaftsordnung kann durch Mehrheitsbeschluss abgewichen werden“ sind nach ständiger Rechtsprechung zu unbestimmt und daher problematisch.

Grenzen: Was auch mit Öffnungsklausel nicht geht

Auch eine wirksame Öffnungsklausel erlaubt nicht alles. Der BGH hat mehrfach klargestellt, dass in den „unentziehbaren Kernbereich“ des Wohnungseigentums nicht per Mehrheit eingegriffen werden darf (BGH, Urteil vom 10.10.2014 – V ZR 315/13). Dazu gehören insbesondere:

• Eingriffe in das Sondereigentum einzelner Eigentümer
• Entzug oder wesentliche Beschränkung von Sondernutzungsrechten ohne Zustimmung des Berechtigten
• Regelungen, die einzelne Eigentümer unverhältnismäßig belasten (Gleichbehandlungsgrundsatz)
• Änderung des sachenrechtlichen Grundgefüges (z. B. Zuordnung von Sondereigentum)

Ein Beschluss, der diese Grenzen überschreitet, ist regelmäßig nichtig – nicht nur anfechtbar. Das bedeutet: Er entfaltet auch dann keine Wirkung, wenn er nicht binnen der Monatsfrist des § 45 WEG angefochten wird. Beiräte und Verwalter sollten hier besonders sensibel prüfen.

Zudem muss die in der Öffnungsklausel geforderte Mehrheit exakt eingehalten werden – meist eine qualifizierte Mehrheit (z. B. drei Viertel aller Eigentümer plus mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile). Wird das Quorum verfehlt, ist der Beschluss anfechtbar.

Verhältnis zur WEG-Reform 2020

Seit der Reform hat der Gesetzgeber viele frühere Streitpunkte selbst geregelt. So können Kostenverteilungen inzwischen nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG per einfacher Mehrheit für den Einzelfall geändert werden. Bauliche Veränderungen sind nach § 20 WEG grundsätzlich mehrheitsfähig. Das reduziert den praktischen Bedarf an Öffnungsklauseln in vielen Bereichen.

Allerdings: Wo das Gesetz keine Beschlusskompetenz eröffnet – etwa bei dauerhaften Änderungen des Verteilungsschlüssels über den Einzelfall hinaus oder bei Nutzungsregelungen mit dinglicher Wirkung – bleibt die Öffnungsklausel weiterhin das entscheidende Instrument. Vor jedem entsprechenden Beschluss ist daher zu prüfen: Reicht das Gesetz aus, oder brauche ich die Klausel?