Kostenverteilung bei baulichen Veränderungen: Wer zahlt was nach § 21 WEG?

Veröffentlicht am 2. September 2026 · von Ariel Daul · WEG-Recht

Beschlüsse über bauliche Veränderungen gehören zu den konfliktträchtigsten Themen in jeder Eigentümerversammlung. Neben der Frage, ob überhaupt ein Mehrheitsbeschluss zustande kommt, entscheidet vor allem eines über den Frieden in der Gemeinschaft: Wer trägt am Ende die Kosten? Seit der WEG-Reform 2020 gibt § 21 WEG hierauf eine differenzierte Antwort, die in der Praxis häufig missverstanden wird. Der folgende Beitrag ordnet die Regelungen ein und zeigt, worauf Beiräte und Verwalter bei der Beschlussvorbereitung achten sollten.

Grundsatz: Wer beschließt und profitiert, zahlt

§ 21 Abs. 1 WEG stellt den Grundsatz auf: Die Kosten einer baulichen Veränderung tragen nur diejenigen Eigentümer, die sie beschlossen haben. Nichtzustimmende Eigentümer bleiben grundsätzlich außen vor – dürfen die Anlage dann aber auch nicht mitnutzen (§ 21 Abs. 4 WEG). Klassisches Beispiel: Eine Untergruppe beschließt den Einbau eines Personenaufzugs; nur die Zustimmenden tragen Errichtung und laufende Kosten.

Von diesem Grundsatz gibt es zwei praktisch wichtige Ausnahmen in § 21 Abs. 2 WEG, bei denen alle Eigentümer die Kosten tragen:

• Die Maßnahme wurde mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte der Miteigentumsanteile beschlossen und ist nicht mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden (sog. „doppelt qualifizierte Mehrheit“).
• Die Kosten amortisieren sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums – hier geht die Rechtsprechung von rund zehn Jahren aus (etwa bei energetischen Modernisierungen mit spürbaren Einsparungen).

Sonderfall privilegierte Maßnahmen nach § 20 Abs. 2 WEG

Besondere Aufmerksamkeit verdienen die privilegierten baulichen Veränderungen: Barrierereduzierung, E-Mobilität (Ladeinfrastruktur), Einbruchsschutz und Glasfaseranschluss. Auf diese hat jeder Eigentümer einen Anspruch – die Kosten trägt jedoch grundsätzlich nur der verlangende Eigentümer (§ 21 Abs. 1 Satz 2 WEG). Wird eine solche Maßnahme allerdings freiwillig mit doppelt qualifizierter Mehrheit von der Gemeinschaft beschlossen, verteilen sich die Kosten wieder auf alle.

Wichtig: Der BGH hat mit Urteil vom 17.03.2023 (Az. V ZR 140/22) klargestellt, dass die Gemeinschaft auch über solche privilegierten Maßnahmen einheitlich beschließen darf – der einzelne Eigentümer hat keinen Anspruch auf eine gestattende „Nur-Ich-baue“-Lösung, wenn eine gemeinschaftliche Umsetzung sinnvoll ist. Für die Beschlussvorlage bedeutet das: Der Verwalter muss die Kostenfolge sauber ausweisen.

Praxisfallen bei der Beschlussformulierung

In der Versammlungspraxis scheitern viele Beschlüsse nicht am Ob, sondern am Wie. Typische Fehler:

• Fehlende Kostenregelung im Beschluss: Wird zur Kostenverteilung nichts geregelt, gilt § 21 WEG automatisch – das führt bei knappen Mehrheiten oft zu ungewollten Ergebnissen.
• Verwechslung von Erhaltung und baulicher Veränderung: Die Erneuerung einer defekten Haustür ist Erhaltung (§ 16 Abs. 2 WEG), der zusätzliche Einbau einer elektrischen Schließanlage ist bauliche Veränderung.
• Amortisationsprognose ohne Substanz: Wer sich auf § 21 Abs. 2 Nr. 2 WEG beruft, sollte eine belastbare Wirtschaftlichkeitsrechnung – etwa durch Energieberater – vorlegen. Sonst droht die Anfechtung.
• Nutzungsrechte nicht geregelt: Wer nicht mitzahlt, darf nicht mitnutzen. Diese Trennung ist im Beschluss und in der Abrechnung sauber nachzuhalten.

Ein Blick in die Gemeinschaftsordnung ist zwingend: Enthält sie eine abweichende Kostenverteilung oder eine Öffnungsklausel, geht diese vor. Auch § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG erlaubt der Gemeinschaft, für den Einzelfall einen abweichenden Verteilungsschlüssel zu beschließen – ein Instrument, das sich bei baulichen Veränderungen zunehmend bewährt.