Jahresabrechnung 2024: Was die BGH-Rechtsprechung zum Abrechnungsergebnis für Eigentümer bedeutet

Veröffentlicht am 7. Juli 2026 · von Ariel Daul · WEG-Recht

Die Jahresabrechnung gehört zu den zentralen Pflichtaufgaben jeder WEG-Verwaltung. Seit der WEG-Reform zum 1. Dezember 2020 hat sich hier jedoch Grundlegendes geändert: Beschlossen wird nach § 28 Abs. 2 WEG nur noch das sogenannte Abrechnungsergebnis – also die Nachzahlung oder das Guthaben je Einheit. Der BGH hat diese Systematik inzwischen mehrfach bestätigt und konkretisiert. Für Eigentümer und Beiräte ergeben sich daraus wichtige Folgen für Prüfung, Anfechtung und Entlastung.

Was heute beschlossen wird – und was nicht

Vor der Reform beschlossen die Eigentümer die gesamte Jahresabrechnung samt Einzel- und Gesamtabrechnung. Heute ist der Beschlussgegenstand deutlich enger: Beschlossen werden ausschließlich die Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge aus der Abrechnung (§ 28 Abs. 2 Satz 1 WEG). Der Bundesgerichtshof hat dies mit Urteil vom 25. Oktober 2023 (Az. V ZR 9/23) klargestellt und die frühere Praxis endgültig abgelöst.

Die Jahresabrechnung selbst – also die aufbereiteten Zahlen zu Einnahmen, Ausgaben, Kontenständen und Erhaltungsrücklage – bleibt weiterhin Grundlage, muss aber nicht mehr als solche „beschlossen“ werden. Sie ist dem Beschluss über das Abrechnungsergebnis aber zwingend beizufügen, damit die Eigentümer die Zahlbeträge nachvollziehen können.

• Beschlussgegenstand: nur die Zahlungspflicht (Nachschuss/Guthaben)
• Grundlage: vollständige Jahresabrechnung inkl. Vermögensbericht (§ 28 Abs. 4 WEG)
• Frist: Vorlage der Abrechnung „innerhalb angemessener Frist“ – in der Praxis regelmäßig bis 30. Juni des Folgejahres

Anfechtung: Was Sie als Eigentümer prüfen sollten

Wichtig für die Praxis: Fehler in der Abrechnung führen nicht mehr automatisch zur Ungültigkeit des gesamten Beschlusses. Angreifbar ist der Beschluss über das Abrechnungsergebnis nur, soweit sich der Fehler auf die konkrete Zahlungspflicht auswirkt. Rein rechnerische oder darstellerische Mängel, die den Ergebnisbetrag nicht verändern, rechtfertigen in der Regel keine erfolgreiche Anfechtung mehr.

Prüfen Sie als Eigentümer oder Beirat vor der Versammlung insbesondere:

• Stimmen die Verteilerschlüssel mit Teilungserklärung und wirksamen Beschlüssen (§ 16 Abs. 2 WEG) überein?
• Sind Heiz- und Wasserkosten nach HeizkostenV korrekt verteilt?
• Werden Zuführungen zur Erhaltungsrücklage und Entnahmen sauber abgebildet?
• Ist der Vermögensbericht beigefügt und plausibel?
• Wurde die Monatsfrist zur Anfechtung nach § 45 WEG beachtet?

Die Anfechtungsklage ist innerhalb eines Monats nach Beschlussfassung beim zuständigen Amtsgericht (§ 43 Abs. 2 WEG) zu erheben und innerhalb von zwei Monaten zu begründen. Diese Fristen sind materielle Ausschlussfristen – ein Versäumnis lässt sich nicht heilen.

Rolle des Beirats – und typische Fallstricke

Der Verwaltungsbeirat hat nach § 29 Abs. 2 WEG die Pflicht, Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung vor der Beschlussfassung zu prüfen und der Versammlung eine Stellungnahme abzugeben. Diese Prüfung ist keine Formsache: Sie stärkt das Vertrauen aller Eigentümer und schützt vor überflüssigen Streitigkeiten.

Typische Fehlerquellen, die uns in der Praxis immer wieder begegnen:

• Vermischung von Instandhaltungsaufwand und Entnahmen aus der Rücklage
• Falsche Behandlung von durchlaufenden Posten (z. B. Versicherungsleistungen)
• Unklare Darstellung von Sonderumlagen und deren Verrechnung
• Fehlende Abgrenzung zwischen Abrechnungs- und Wirtschaftsjahr

Ein sauber aufbereiteter Vermögensbericht nach § 28 Abs. 4 WEG ist heute Pflicht und erleichtert die Prüfung erheblich. Er zeigt Kontostände, Rücklagenentwicklung und wesentliche Verbindlichkeiten auf einen Blick.