Mit dem Gesetz zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes zur Ermöglichung virtueller Wohnungseigentümerversammlungen vom 20.09.2024 hat der Gesetzgeber § 23 Abs. 1a WEG neu gefasst. Seit dem 1. Oktober 2024 können Gemeinschaften per Beschluss die rein virtuelle Versammlung zulassen. Die hybride Teilnahme war schon vorher möglich – wird in der Praxis aber häufig falsch umgesetzt. Für Beiräte und Eigentümer ist wichtig zu wissen, was gilt, welche Mehrheiten nötig sind und wo Anfechtungsrisiken lauern.
Rechtsrahmen: § 23 Abs. 1 und 1a WEG im Überblick
Das WEG unterscheidet klar zwei Formate: Die hybride Versammlung nach § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG (Präsenztermin mit zusätzlicher Online-Teilnahmeoption) und die rein virtuelle Versammlung nach § 23 Abs. 1a WEG.
Für die hybride Form genügt ein einfacher Mehrheitsbeschluss. Der Verwalter darf die Online-Zuschaltung auch ohne Beschluss anbieten, sofern die Präsenzversammlung als Ort weiterhin durchführbar bleibt – die Teilnahme vor Ort muss stets möglich sein.
Für die rein virtuelle Versammlung gilt dagegen: Sie ist nur zulässig, wenn die Eigentümer dies mit einer Mehrheit von mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen beschlossen haben. Der Beschluss kann auf höchstens drei Jahre befristet werden und ist jederzeit wieder aufhebbar. Die virtuelle Versammlung muss der Präsenzversammlung „vergleichbar“ sein – also Rede-, Antrags- und Stimmrecht in Echtzeit ermöglichen.
Praxisprobleme: Technik, Identifikation, Protokoll
Aus Verwaltersicht sind vor allem drei Punkte anfechtungsrelevant:
- Identitätsprüfung: Es muss sichergestellt sein, dass nur stimmberechtigte Eigentümer bzw. deren Vertreter teilnehmen. Kamera-Pflicht ist streitig – wir empfehlen sie ausdrücklich in der Einladung.
- Ausfallrisiko: Bricht die Verbindung eines Eigentümers während einer Abstimmung ab, kann dies einen Verfahrensfehler nach § 23 Abs. 4 WEG begründen. Verwalter sollten Abstimmungen wiederholen, wenn ein Eigentümer nachweislich technisch ausgeschlossen war.
- Beschlussfassung und Dokumentation: Das Protokoll nach § 24 Abs. 6 WEG muss den virtuellen Charakter, die eingesetzte Plattform und das Abstimmungsverfahren dokumentieren.
Der BGH hat zur virtuellen Versammlung noch nicht abschließend entschieden. Die instanzgerichtliche Rechtsprechung (u. a. LG Frankfurt/M., LG München I) legt § 23 WEG jedoch streng aus: Formfehler bei Einladung oder Zugangslink führen regelmäßig zur Anfechtbarkeit nach § 44 WEG.
Empfehlungen für Beiräte und Eigentümer
Bevor Ihre Gemeinschaft auf rein virtuelle Versammlungen umstellt, sollten Sie prüfen:
- Verfügt die Gemeinschaft über eine ausreichend digital erfahrene Eigentümerschaft? In gemischten Anlagen (v. a. mit älteren Selbstnutzern) ist die hybride Variante oft die klügere Wahl.
- Enthält der Beschlussvorschlag klare Vorgaben zu Plattform, Identifikation, Abstimmungsverfahren und Rückfallregelung bei Technikausfall?
- Ist die Einladung nach § 24 Abs. 4 WEG vollständig? Bei virtuellen Versammlungen müssen Zugangsdaten, technische Voraussetzungen und Support-Kontakt in der Einladung stehen.
Weiterführend empfehlen wir den Haufe-Beitrag „Virtuelle Eigentümerversammlung – Was gilt seit Oktober 2024?“ sowie die Kommentierung zu § 23 WEG bei Bärmann/Pick.
Die rein virtuelle Versammlung ist ein sinnvolles Werkzeug – aber kein Selbstläufer. In der Praxis führen technische Pannen und unklare Identifikationsregeln überproportional oft zu Anfechtungsklagen. Die hybride Versammlung ist derzeit der pragmatischere Standard.
Unsere Empfehlung: Wir empfehlen, zunächst hybride Versammlungen als Standard zu etablieren und die rein virtuelle Form nur nach klarem Ermächtigungsbeschluss mit dokumentierter Technikordnung einzusetzen.
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