Erhaltungsrücklage: Verwendung nur nach Beschluss – was Beiräte wissen müssen

Veröffentlicht am 25. Juli 2026 · von Ariel Daul · WEG-Recht

Die Erhaltungsrücklage nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG ist das finanzielle Rückgrat jeder Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie dient der Vorsorge für künftige Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum – nicht mehr, aber auch nicht weniger. In der Praxis kommt es jedoch immer wieder vor, dass Rücklagen für laufende Kosten, Liquiditätsengpässe oder gar Modernisierungen angetastet werden, ohne dass die formalen Voraussetzungen erfüllt sind. Das kann teuer werden – für die Gemeinschaft und für den Verwalter persönlich.

Zweckbindung: Wofür die Rücklage verwendet werden darf

Die Erhaltungsrücklage ist zweckgebunden. Sie darf ausschließlich für Maßnahmen der Erhaltung des Gemeinschaftseigentums verwendet werden, also für Instandhaltung und Instandsetzung im Sinne des § 13 Abs. 2 WEG. Klassische Beispiele sind Dachsanierung, Fassadenanstrich, Rohrleitungserneuerung oder der Austausch der Heizungsanlage im Rahmen der Erhaltung.

Nicht ohne Weiteres aus der Rücklage bezahlt werden dürfen:

• laufende Bewirtschaftungskosten (Hausmeister, Reinigung, Versicherung)
• Hausgeldausfälle säumiger Eigentümer
• reine Modernisierungsmaßnahmen ohne Erhaltungsanteil
• bauliche Veränderungen nach § 20 WEG, die nur einzelnen Eigentümern zugutekommen

Bei sogenannten modernisierenden Erhaltungsmaßnahmen (z. B. Austausch alter Fenster gegen energetisch bessere) ist eine Finanzierung aus der Rücklage grundsätzlich zulässig, weil der Erhaltungscharakter überwiegt. Bei reinen Modernisierungen ist dagegen eine gesonderte Sonderumlage oder ein zweckgebundener Beschluss über die Finanzierung erforderlich.

Beschlusserfordernis: Ohne Beschluss keine Entnahme

Jede Entnahme aus der Erhaltungsrücklage setzt einen wirksamen Beschluss der Eigentümerversammlung voraus. Das ergibt sich aus der Beschlusskompetenz der Gemeinschaft nach § 19 Abs. 1 WEG. Der Verwalter darf nicht eigenmächtig auf die Rücklage zugreifen – auch nicht bei Zahlungsengpässen im laufenden Wirtschaftsplan.

In der Praxis empfehlen sich zwei Beschlussebenen:

• Maßnahmenbeschluss: Beschluss über die konkrete Erhaltungsmaßnahme (z. B. Dachsanierung nach Angebot X, Auftragssumme Y).
• Finanzierungsbeschluss: ausdrückliche Freigabe der Entnahme aus der Rücklage bis zu einer bestimmten Höhe, ggf. ergänzt um eine Sonderumlage.

Fehlt der Finanzierungsbeschluss, ist die Entnahme anfechtbar. Wird sie ohne jeden Beschluss vorgenommen, kommt eine Pflichtverletzung des Verwalters mit Schadensersatzansprüchen der Gemeinschaft nach § 280 BGB in Betracht. Der BGH hat mehrfach betont, dass die Rücklage von der laufenden Kontoführung strikt zu trennen ist.

Anlage und Trennung: Getrennt vom Bewirtschaftungskonto

Die Erhaltungsrücklage muss vom Verwalter getrennt vom Bewirtschaftungsvermögen als offenes Fremdgeldkonto der Gemeinschaft geführt werden. Seit dem WEMoG (2020) ist die Gemeinschaft selbst Kontoinhaberin (§ 9a WEG); der Verwalter ist lediglich verfügungsberechtigt.

Bei der Anlage gilt der Grundsatz der sicheren und liquiden Anlage. Zulässig sind Tagesgeld- oder Festgeldkonten bei deutschen Banken mit gesetzlicher Einlagensicherung. Riskantere Anlageformen (Fonds, Aktien, Zertifikate) sind ohne ausdrücklichen Beschluss – und selbst dann nur in engen Grenzen – unzulässig. Angesichts wieder attraktiver Zinsen lohnt sich 2025 die regelmäßige Prüfung: Liegt die Rücklage noch auf einem unverzinsten Girokonto, ist das ein klassischer Ansatzpunkt für den Beirat.