Duldungspflicht bei baulichen Veränderungen: Wann Eigentümer Eingriffe hinnehmen müssen

Veröffentlicht am 28. Juli 2026 · von Ariel Daul · WEG-Recht

Seit der WEG-Reform 2020 hat jeder Eigentümer unter erleichterten Voraussetzungen einen Anspruch auf bestimmte bauliche Veränderungen – etwa für Ladeinfrastruktur, Glasfaser, Einbruchschutz oder Barrierereduzierung (§ 20 Abs. 2 WEG). Die Kehrseite: Andere Eigentümer müssen die Maßnahme und häufig auch Eingriffe in ihr Sondereigentum dulden. In der Praxis führt das regelmäßig zu Streit, weil die Grenzen der Duldungspflicht nicht immer klar sind. Dieser Beitrag ordnet die Rechtslage und zeigt, worauf Beiräte und Verwaltungen achten sollten.

Rechtsgrundlage: § 20 WEG und § 14 WEG im Zusammenspiel

Die Duldungspflicht ergibt sich aus zwei Vorschriften: § 20 WEG regelt, welche baulichen Veränderungen beschlossen werden können und wer sie verlangen darf. § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG verpflichtet jeden Eigentümer, Einwirkungen auf sein Sondereigentum zu dulden, soweit diese aufgrund eines gesetzeskonformen Beschlusses oder gesetzlicher Regelung erfolgen und die vereinbarte oder ordnungsmäßige Nutzung nicht über das zumutbare Maß hinaus beeinträchtigen.

Für privilegierte Maßnahmen nach § 20 Abs. 2 WEG (Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, barrierereduzierender Aus- und Umbau, Einbruchschutz, Glasfaseranschluss) besteht sogar ein Anspruch auf Gestattung. Der Beschluss selbst ist mit einfacher Mehrheit möglich; die Kosten trägt grundsätzlich der begünstigte Eigentümer (§ 21 Abs. 1 WEG).

Wann müssen Sie dulden – und wann nicht?

Duldungspflichtig sind in der Regel Eingriffe, die zur Umsetzung eines wirksamen Beschlusses zwingend erforderlich sind – etwa das Verlegen einer Steigleitung durch einen Kellerraum im Sondereigentum, die Anbringung eines Kabelkanals an einer Trennwand oder kurzzeitiges Betreten zur Montage. Der BGH hat mehrfach betont (u. a. BGH, Urteil vom 17.03.2023 – Az. V ZR 140/22), dass Beschlüsse zu baulichen Veränderungen auch dann wirksam sind, wenn sie Auswirkungen auf einzelne Sondereigentumseinheiten haben, solange die grundsätzlichen Grenzen des § 20 Abs. 4 WEG gewahrt bleiben.

Grenzen der Duldungspflicht bestehen dort, wo:

• die Wohnanlage grundlegend umgestaltet würde (§ 20 Abs. 4 Alt. 1 WEG),
• einzelne Eigentümer unbillig benachteiligt würden (§ 20 Abs. 4 Alt. 2 WEG),
• der Eingriff über das zumutbare Maß hinausgeht (§ 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG),
• eine zumutbare Alternative ohne Eingriff in fremdes Sondereigentum besteht,
• der Beschluss nichtig ist, weil ihm die Beschlusskompetenz fehlt.

Entstehen dem duldenden Eigentümer Nachteile (z. B. Verputzarbeiten, Wiederherstellung von Bodenbelag), hat er einen Anspruch auf angemessenen Ausgleich – analog zu den Grundsätzen des nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruchs.

Praxis für Verwaltung und Beirat

Damit die Duldungspflicht rechtssicher greift, muss der Grundlagenbeschluss präzise sein. Ein wirksamer Gestattungsbeschluss nach § 20 WEG sollte enthalten:

• genaue Beschreibung der Maßnahme (Art, Ort, Umfang),
• ausführender Eigentümer, Kostentragung, Erhaltungslast,
• konkrete Regelung der Zugangs- und Duldungsrechte gegenüber betroffenen Einheiten,
• Regelung zu Wiederherstellung und Schadensersatz,
• Zeitfenster und Ankündigungsfristen.

Beiräte sollten vor der Versammlung prüfen, ob technische Alternativen bestehen, die Sondereigentum weniger belasten. Weigert sich ein Eigentümer trotz wirksamem Beschluss, den Zutritt zu gewähren, kann die Gemeinschaft den Duldungsanspruch klageweise durchsetzen (§ 9a Abs. 2 WEG). Umgekehrt kann ein betroffener Eigentümer den Beschluss innerhalb eines Monats nach § 44 WEG anfechten, wenn er die Grenzen des § 20 Abs. 4 WEG überschritten sieht.