Beschlussfähigkeit in der Eigentümerversammlung: Warum das Quorum seit der WEG-Reform kaum noch scheitert

Veröffentlicht am 5. August 2026 · von Ariel Daul · WEG-Recht

Vor der WEG-Reform 2020 war die zweite Versammlung wegen fehlender Beschlussfähigkeit fast schon Standard: Erschienen weniger als die Hälfte der Miteigentumsanteile, musste erneut geladen werden. Der Gesetzgeber hat diese Hürde bewusst gestrichen. Seit dem 1. Dezember 2020 ist jede ordnungsgemäß einberufene Eigentümerversammlung beschlussfähig – ganz gleich, wie viele Eigentümer erscheinen. In der Praxis sorgt das für Klarheit, wirft aber neue Fragen auf, insbesondere wenn die Teilungserklärung noch die alte Rechtslage abbildet.

Was das Gesetz heute regelt

Der frühere § 25 Abs. 3 WEG a. F. (Beschlussfähigkeit bei mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile) und die daran anknüpfende Regelung zur Wiederholungsversammlung sind ersatzlos entfallen. Maßgeblich ist heute § 25 WEG in der Fassung des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG). Konsequenz: Erscheint nur ein einziger Eigentümer, kann er wirksam Beschlüsse fassen – vorausgesetzt, die Einberufung durch den Verwalter war formell korrekt (§ 24 WEG, Ladungsfrist mindestens drei Wochen in Textform).

Der Gesetzgeber wollte damit die häufig ineffizienten Zweitversammlungen abschaffen und Handlungsfähigkeit sichern. Der Preis: Wer nicht erscheint und keine Vollmacht erteilt, überlässt die Entscheidung den Anwesenden.

Fallstrick alte Teilungserklärung

Viele Teilungserklärungen aus den 1980er- bis 2010er-Jahren enthalten noch Klauseln wie „Die Versammlung ist beschlussfähig, wenn mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten ist“. Solche Regelungen bleiben als Vereinbarungen grundsätzlich wirksam, weil sie das gesetzliche Recht abbedingen (§ 10 Abs. 1 Satz 2 WEG). Wird die Klausel nicht ausdrücklich aufgehoben, gilt sie weiter – mit allen alten Problemen.

Für die Praxis bedeutet das:

• Prüfen Sie Ihre Teilungserklärung auf ein „Altquorum“.
• Enthält sie eines, können Sie die Regelung durch Vereinbarung aller Eigentümer aufheben oder – sofern die Teilungserklärung eine Öffnungsklausel enthält – durch qualifizierten Mehrheitsbeschluss anpassen.
• Ohne Anpassung müssen Verwalter weiterhin ggf. eine Zweitversammlung einberufen, die dann typischerweise „ohne Rücksicht auf die vertretenen Anteile“ beschlussfähig ist.

Ein in der Zweitversammlung gefasster Beschluss ist übrigens nicht per se anfechtbar, wenn korrekt geladen wurde. Wichtig ist der ausdrückliche Hinweis in der Einladung zur Erstversammlung, dass bei Nichterreichen des Quorums eine Zweitversammlung stattfindet.

Was Beiräte und Eigentümer jetzt tun sollten

Die neue Rechtslage entlastet den Verwalter, verlagert die Verantwortung aber auf jeden einzelnen Eigentümer. Wer regelmäßig fehlt, riskiert, dass Erhaltungsmaßnahmen, Sonderumlagen oder Verwalterverträge ohne seine Stimme beschlossen werden. Der Bundesgerichtshof hat mehrfach betont, dass ordnungsgemäße Einberufung und Beschlussfassung streng zu prüfen sind (vgl. u. a. BGH, Urteil vom 20.10.2023 – V ZR 9/23 zur Ladungsstrenge).

Praktische Empfehlungen:

• Nutzen Sie Vollmachten – idealerweise an den Beirat oder eine Vertrauensperson – wenn Sie verhindert sind.
• Der Verwaltungsbeirat sollte die Teilungserklärung mit dem Verwalter systematisch durchsehen und veraltete Klauseln identifizieren.
• Prüfen Sie, ob eine Öffnungsklausel eine Anpassung per Beschluss ermöglicht – das erspart notarielle Vereinbarungen aller Eigentümer.
• Achten Sie in Einladungen auf korrekte Ladungsfrist, Angabe der Tagesordnung und Beschlussvorschläge (§ 23 Abs. 2 WEG).