Anfechtung der Verwalterwahl: Was Eigentümer und Beiräte 2025 wissen müssen

Veröffentlicht am 4. August 2026 · von Ariel Daul · WEG-Recht

Die Bestellung eines Verwalters gehört zu den zentralen Beschlüssen jeder Eigentümergemeinschaft. Weil damit für mehrere Jahre Verantwortung, Kosten und Vertragsbindung verknüpft sind, prüfen Gerichte diese Beschlüsse besonders genau. Seit der WEG-Reform 2020 und einer Reihe obergerichtlicher Entscheidungen ist klar: Wer als Gemeinschaft Fehler bei der Auswahl oder Beschlussfassung macht, riskiert eine erfolgreiche Anfechtungsklage nach § 44 WEG – mit erheblichen Folgekosten. Dieser Beitrag ordnet die aktuelle Rechtslage ein und gibt Beiräten wie Eigentümern eine praxistaugliche Prüfroutine an die Hand.

Rechtlicher Rahmen: Bestellung, Zertifizierung, Vertrag

Rechtsgrundlage ist § 26 WEG. Die Bestellung erfolgt durch Mehrheitsbeschluss, in der Regel für bis zu fünf Jahre (bei Erstbestellung nach Aufteilung maximal drei Jahre). Streng zu trennen ist die Bestellung (organschaftlicher Akt) vom Verwaltervertrag (schuldrechtliche Ebene) – beides sollte in getrennten Beschlüssen behandelt werden, sonst droht die Anfechtung des Gesamtbeschlusses.

Seit dem 1. Dezember 2023 gilt zudem § 26a WEG: Jeder Eigentümer kann grundsätzlich die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangen. Für Bestandsverwalter lief die Übergangsfrist am 1. Juni 2024 aus. Wer einen nicht zertifizierten Verwalter bestellt, obwohl ein Eigentümer die Zertifizierung fordert, muss mit einer erfolgreichen Anfechtung rechnen.

Typische Anfechtungsgründe in der Praxis

Die Rechtsprechung hat in den letzten Jahren klare Leitlinien entwickelt. Ein Beschluss zur Verwalterbestellung entspricht regelmäßig nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Eigentümer eine informierte Entscheidung treffen konnten. Der BGH (Urteil vom 18.01.2019 – V ZR 324/17) verlangt bei einem Neuverwalter grundsätzlich Alternativangebote. Bei einer Wiederbestellung ist das nicht zwingend, aber Eckdaten des künftigen Vertrags (Laufzeit, Vergütung) müssen vor Beschlussfassung offengelegt werden.

• Keine oder zu späte Angebotsvorlage: Angebote und Vertragsentwurf müssen so rechtzeitig zur Einsicht bereitstehen, dass eine sachgerechte Prüfung möglich ist.
• Fehlende Angaben zur Vergütung: Die Grundvergütung und wesentliche Sondervergütungen müssen bekannt sein.
• Interessenkonflikte: Ist der zu bestellende Verwalter zugleich Eigentümer, greift ggf. der Stimmrechtsausschluss nach § 25 Abs. 4 WEG bei eigenen Rechtsgeschäften – nicht aber bei der reinen Bestellung als Organ.
• Nichtbeachtung eines § 26a-Verlangens: Wurde die Zertifizierung verlangt, ist ein anderer Kandidat anfechtbar bestellt.
• Verkoppelte Beschlüsse: Bestellung und Vertragsschluss in einem Punkt ohne Trennung führen häufig zur Anfechtbarkeit.

Nicht ausreichend ist dagegen die bloße Unzufriedenheit einzelner Eigentümer mit dem Kandidaten – die Mehrheit hat einen Beurteilungsspielraum, solange die formalen Anforderungen gewahrt sind.

Frist, Verfahren und Folgen

Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach Beschlussfassung beim zuständigen Amtsgericht erhoben und innerhalb zwei Monaten begründet werden (§ 45 WEG). Beklagte ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nicht der Verwalter persönlich. Wichtig: Ein erfolgreich angefochtener Bestellungsbeschluss wird rückwirkend für ungültig erklärt – die Gemeinschaft ist dann faktisch verwalterlos. Rechtsgeschäfte, die der Verwalter in der Zwischenzeit vorgenommen hat, bleiben nach den Grundsätzen des fehlerhaften Bestellungsverhältnisses regelmäßig wirksam, künftige Handlungen jedoch nicht mehr.

Für Beiräte bedeutet das: Bereiten Sie die Verwalterwahl mit demselben Sorgfaltsmaßstab vor wie eine große Erhaltungsmaßnahme. Ein sauber dokumentierter Auswahlprozess ist der beste Anfechtungsschutz.