Zerti­fizierungspflicht für Verwalter: Was seit dem 1. Dezember 2023 gilt und worauf Beiräte 2025 achten müssen

Veröffentlicht am 14. Juli 2026 · von Ariel Daul · WEG-Recht

Mit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) hat der Gesetzgeber in § 26a WEG den Beruf des Verwalters erstmals an eine formale Qualifikation geknüpft. Seit dem 1. Dezember 2023 können Wohnungseigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangen; die Übergangsfrist für am 1.12.2020 bereits bestellte Bestandsverwalter endete am 1. Juni 2024. 2025 zeigt sich in der Praxis, dass viele Gemeinschaften den Nachweis noch nicht sauber dokumentiert haben – mit spürbaren Folgen für Beschlussfassung und Haftung.

Rechtlicher Rahmen: § 26a WEG und die Zertifizierter-Verwalter-Prüfungsverordnung

Nach § 26a Abs. 1 WEG darf sich als „zertifizierter Verwalter“ bezeichnen, wer vor einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die für die Tätigkeit notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt. Die Einzelheiten regelt die Zertifizierter-Verwalter-Prüfungsverordnung (ZertVerwV) vom 2. Dezember 2021. Gleichgestellt sind unter anderem Volljuristen, geprüfte Immobilienfachwirte und Immobilienkaufleute mit einschlägigem Abschluss (§ 7 ZertVerwV).

Wichtig: § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG gibt jedem Wohnungseigentümer einen individuellen Anspruch auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters. Dieser Anspruch ist seit dem 1. Juni 2024 uneingeschränkt durchsetzbar – auch gegenüber langjährigen Bestandsverwaltern.

Folgen für die Bestellung und laufende Verwaltung

Wird ein nicht zertifizierter Verwalter bestellt oder bestätigt, entspricht der Bestellungsbeschluss regelmäßig nicht ordnungsmäßiger Verwaltung und ist nach § 44 WEG anfechtbar. Die Bestellung selbst bleibt zunächst wirksam, bis das Gericht sie für ungültig erklärt – der Verwalter ist also nicht automatisch handlungsunfähig. Für die WEG bedeutet das aber ein Prozessrisiko und ggf. Kosten für Neubestellung und Verfahren.

Ausnahmen gelten für kleine Gemeinschaften: Nach § 19 Abs. 2 Nr. 6 Halbsatz 2 WEG besteht kein Anspruch, wenn weniger als neun Sondereigentumsrechte bestehen und ein Eigentümer zum Verwalter bestellt wurde – es sei denn, ein Drittel der Eigentümer verlangt die Zertifizierung.

• Fordern Sie vor jeder Bestellung oder Wiederbestellung ein aktuelles IHK-Zertifikat im Original bzw. als beglaubigte Kopie an.
• Nehmen Sie den Nachweis zum Protokoll der Eigentümerversammlung.
• Prüfen Sie bei Gleichstellungen (z. B. Immobilienkaufmann/-fachwirt) die konkrete Grundlage nach § 7 ZertVerwV.

Was Beiräte 2025 konkret tun sollten

Der Verwaltungsbeirat hat nach § 29 Abs. 2 WEG die Aufgabe, den Verwalter zu unterstützen und zu überwachen. Dazu gehört auch die Qualifikationskontrolle. Wir empfehlen eine strukturierte Prüfung vor der nächsten Versammlung:

• Nachweis anfordern: Zertifikat der IHK bzw. Nachweis der Gleichstellung.
• Fortbildungsstand abfragen – auch wenn § 34c GewO mit der 20-Stunden-Weiterbildungspflicht in drei Jahren primär gewerberechtlich wirkt, ist er ein Indikator für Qualität.
• Berufshaftpflicht und Vermögensschadenhaftpflicht abgleichen (Deckungssummen, aktuelle Police).
• Bei Verwalterwechsel: Zertifizierung als Ausschreibungskriterium aufnehmen.

Für Neubestellungen und Wiederbestellungen ab 2025 sollte die Zertifizierung im Beschlusstext ausdrücklich erwähnt werden, etwa: „… als zertifizierter Verwalter im Sinne des § 26a WEG …“. Das schafft Beweisklarheit für spätere Anfechtungsverfahren.