Videoüberwachung im Gemeinschaftseigentum: Was die WEG beschließen darf

Veröffentlicht am 21. Juli 2026 · von Ariel Daul · WEG-Recht

Ob Vandalismus am Fahrradkeller, unbekannte Personen im Treppenhaus oder Sachbeschädigung in der Tiefgarage – der Ruf nach Videoüberwachung wird in vielen Eigentümergemeinschaften lauter. Rechtlich ist die Installation von Kameras am Gemeinschaftseigentum jedoch kein Selbstläufer: Sie berührt zugleich das Wohnungseigentumsgesetz, die DSGVO und das allgemeine Persönlichkeitsrecht der Bewohner und Besucher. Wer hier vorschnell beschließt, riskiert Anfechtung, Bußgelder und Unterlassungsklagen.

Beschlusskompetenz und rechtliche Einordnung

Die Anbringung von Kameras an Fassade, im Treppenhaus oder in der Tiefgarage ist regelmäßig eine bauliche Veränderung im Sinne von § 20 WEG. Sie bedarf eines mehrheitlichen Beschlusses der Eigentümerversammlung. Erfasst eine Kamera zwingend auch angrenzendes Sondereigentum oder greift die Maßnahme in die Rechte einzelner Eigentümer unzumutbar ein, kann nach § 20 Abs. 4 WEG sogar Zustimmung der Betroffenen erforderlich sein.

Der BGH hat bereits mit Urteil vom 24.05.2013 (Az. V ZR 220/12) klargestellt: Videoüberwachung durch die WEG ist grundsätzlich möglich, aber nur unter engen Voraussetzungen. Erforderlich sind ein berechtigtes Überwachungsinteresse, das die schutzwürdigen Interessen der Betroffenen überwiegt, sowie transparente und verbindliche Regelungen zu Speicherung, Zugriff und Löschung.

Datenschutz nach DSGVO – die eigentliche Hürde

Rechtsgrundlage für die Verarbeitung ist in aller Regel Art. 6 Abs. 1 lit. f DSGVO (berechtigtes Interesse). Die WEG ist als Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Verantwortliche im Sinne von Art. 4 Nr. 7 DSGVO – nicht der Verwalter persönlich. Damit trifft die Gemeinschaft die Pflicht zur Einhaltung sämtlicher datenschutzrechtlicher Anforderungen.

In der Praxis bedeutet das:

• Erforderlichkeit: Vorherige Prüfung, ob mildere Mittel (bessere Beleuchtung, Schließanlage) ausreichen.
• Räumliche Begrenzung: Keine Erfassung öffentlicher Wege, Nachbargrundstücke oder Wohnungseingangstüren einzelner Eigentümer.
• Speicherdauer: In der Regel 48 bis 72 Stunden, danach automatische Löschung.
• Transparenz: Hinweisschilder nach Art. 13 DSGVO an allen Zugängen.
• Zugriffsregelung: Klare Festlegung, wer wann auf die Aufzeichnungen zugreifen darf – üblicherweise nur bei konkretem Anlass und im Vier-Augen-Prinzip mit dem Beirat.
• Verzeichnis von Verarbeitungstätigkeiten nach Art. 30 DSGVO.

Wird eine Kamera-Attrappe installiert, greift die DSGVO zwar nicht – wohl aber kann bereits der Überwachungsdruck („Anscheinsüberwachung“) eine Persönlichkeitsrechtsverletzung darstellen und Unterlassungsansprüche begründen.

So bereiten Sie einen tragfähigen Beschluss vor

Ein anfechtungsfester Beschluss zur Videoüberwachung braucht mehr als nur „Ja zur Kamera“. Der Beschlusstext sollte konkret regeln:

• Anzahl, Standort und Blickwinkel jeder Kamera (Skizze als Anlage);
• Zweck der Überwachung (z. B. Schutz vor Vandalismus im Müllraum);
• Speicherdauer und Löschkonzept;
• Zugriffsberechtigte Personen und Verfahren bei Vorfällen;
• Beauftragung eines Fachbetriebs und Kostenrahmen;
• Regelung zur Kostentragung nach § 16 Abs. 2 WEG.

Ohne diese Konkretisierung ist der Beschluss regelmäßig zu unbestimmt und damit nach § 44 WEG anfechtbar. Wir empfehlen, vor der Versammlung ein datenschutzrechtliches Kurzkonzept einzuholen und dieses mit der Einladung zu versenden – so ist die Willensbildung informiert und der Beschluss belastbar.