Vermietungsverbot in der WEG? Was Beschlüsse und Vereinbarungen wirklich dürfen

Veröffentlicht am 17. Juli 2026 · von Ariel Daul · WEG-Recht

Steigende Fluktuation, Lärm, unklare Ansprechpartner: In vielen Eigentümergemeinschaften wird der Ruf nach Einschränkungen der Vermietung lauter. Die entscheidende Frage lautet: Kann die Gemeinschaft durch Beschluss ein Vermietungsverbot oder eine Genehmigungspflicht einführen – oder braucht es dafür eine Vereinbarung aller Eigentümer? Die Antwort ergibt sich aus dem WEG und der ständigen Rechtsprechung des BGH und hat erhebliche Konsequenzen für die Praxis.

Kernprinzip: Vermietung gehört zum Kern des Eigentums

Nach § 13 Abs. 1 WEG kann jeder Wohnungseigentümer mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren, soweit nicht Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen. Dazu gehört ausdrücklich das Recht, die Wohnung zu vermieten. Ein generelles Vermietungsverbot greift daher tief in das Eigentumsrecht ein und ist rechtlich nur unter engen Voraussetzungen zulässig.

Der BGH hat bereits mit Urteil vom 12.04.2019 (Az. V ZR 112/18) klargestellt: Ein Beschluss, der die Kurzzeitvermietung untersagt, ist nichtig, wenn keine ausreichende Beschlusskompetenz besteht. Eine wirksame Einschränkung der Vermietung setzt regelmäßig eine Vereinbarung aller Eigentümer mit Eintragung in das Grundbuch voraus – oder eine bereits vorhandene entsprechende Klausel in der Teilungserklärung.

Beschluss oder Vereinbarung – der entscheidende Unterschied

Die WEG-Reform 2020 hat die Beschlusskompetenz an vielen Stellen erweitert, nicht jedoch beim Vermietungsverbot. Für Regelungen, die den Kernbereich der Nutzung betreffen, gilt weiterhin:

• Vereinbarung nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG: erforderlich für ein echtes Vermietungsverbot oder eine Zustimmungspflicht – Zustimmung aller Eigentümer, Grundbucheintragung dringend zu empfehlen.
• Beschluss: möglich nur bei konkretisierenden Regelungen zum Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 19 Abs. 1 WEG, z. B. Hausordnungspunkte zu Ruhezeiten, Müll, Treppenhausnutzung.
• Nichtige Beschlüsse: Verbote der Kurzzeitvermietung, Zustimmungsvorbehalte des Verwalters bei Mieterwechsel, Untersagung einer bestimmten Nutzergruppe – hier fehlt die Beschlusskompetenz (vgl. § 23 Abs. 1 WEG i. V. m. BGH-Rechtsprechung).

Existiert in der Teilungserklärung bereits eine Öffnungsklausel, kann eine qualifizierte Mehrheit unter Umständen Einschränkungen einführen. Die Formulierungen sind aber streng am Wortlaut auszulegen – hier lohnt sich vor jedem Beschluss die anwaltliche Prüfung.

Was in der Praxis tatsächlich funktioniert

Auch ohne Vermietungsverbot gibt es wirksame Instrumente, um Konflikte in den Griff zu bekommen:

• Konkretisierte Hausordnung per Beschluss: Ruhezeiten, Nutzung von Gemeinschaftsflächen, Müllentsorgung, Anmeldung von Mietern beim Verwalter.
• Zustellungsvertreter nach § 9b Abs. 1 WEG bzw. entsprechende Regelungen: Erreichbarkeit sicherstellen, wenn Eigentümer die Wohnung dauerhaft vermieten.
• Unterlassungsansprüche nach § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG bzw. § 1004 BGB gegen einzelne Mieter bei konkreten Störungen – hier ist die Rechtsprechung eindeutig durchsetzungsfreundlich.
• Bei gewerblicher Kurzzeitvermietung: Prüfung der Teilungserklärung, ob die Nutzung dem Zweck „Wohnen“ widerspricht (BGH, Urteil vom 15.01.2010 – Az. V ZR 72/09).

Wichtig für Beiräte: Bevor ein Antrag auf ein Vermietungsverbot in die Versammlung eingebracht wird, sollte der Verwalter auf die Nichtigkeitsgefahr hinweisen. Ein nichtiger Beschluss bindet niemanden, verursacht aber Kosten – und beschädigt das Vertrauen in die Gremienarbeit.