Verjährung von Ansprüchen der WEG gegen den Verwalter – was Beiräte 2025 wissen müssen

Veröffentlicht am 8. Juli 2026 · von Ariel Daul · WEG-Recht

Fehlerhafte Jahresabrechnungen, versäumte Fristen, nicht durchgesetzte Hausgeldforderungen: Pflichtverletzungen des Verwalters können der Gemeinschaft echten Schaden zufügen. Doch selbst wenn der Anspruch dem Grunde nach besteht, hilft er nichts, wenn er verjährt ist. Für die Wohnungseigentümergemeinschaft gilt grundsätzlich die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren nach § 195 BGB – mit einigen praktischen Fallstricken, die Beiräte kennen sollten.

Rechtsgrundlage: Wer hat welchen Anspruch – und wann verjährt er?

Anspruchsinhaber ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer selbst (§ 9a Abs. 2 WEG), nicht der einzelne Eigentümer. Grundlage eines Schadensersatzanspruchs ist regelmäßig § 280 Abs. 1 BGB in Verbindung mit dem Verwaltervertrag bzw. den gesetzlichen Verwalterpflichten aus § 27 WEG. Typische Konstellationen sind:

• Verjährenlassen von Hausgeldrückständen gegenüber säumigen Eigentümern
• Fehlerhafte oder verspätete Jahresabrechnung mit finanziellem Nachteil
• Nichtumsetzung wirksamer Beschlüsse (z. B. beschlossene Instandsetzung)
• Vergabe von Aufträgen ohne Vergleichsangebote entgegen § 27 WEG

Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt drei Jahre (§ 195 BGB). Sie beginnt nach § 199 Abs. 1 BGB mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und die Gemeinschaft von den anspruchsbegründenden Umständen sowie der Person des Verwalters Kenntnis erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangen müssen.

Der Knackpunkt: Wessen Kenntnis zählt?

Entscheidend ist die Kenntnis der Gemeinschaft – und hier wird es tückisch: Solange derselbe Verwalter im Amt ist, dessen Pflichtverletzung im Raum steht, kann seine Kenntnis der Gemeinschaft nicht ohne Weiteres zugerechnet werden. Der BGH hat mehrfach betont, dass in solchen Konstellationen auf die Kenntnis der übrigen Organe – insbesondere des Verwaltungsbeirats – bzw. der Eigentümerversammlung abzustellen ist (vgl. BGH, Urteil vom 23.02.2018 – V ZR 101/16 zur Fristproblematik bei WEG-Ansprüchen).

Praktisch bedeutet das: Erst wenn der Beirat oder die Versammlung nachweislich Kenntnis von der Pflichtverletzung und dem Schaden erlangt, läuft die Dreijahresfrist an. Häufig ist das der Zeitpunkt der Rechnungsprüfung oder der Beiratssitzung, in der Unregelmäßigkeiten festgestellt werden. Unabhängig von der Kenntnis gilt jedoch die absolute Höchstfrist von zehn Jahren ab Entstehung des Anspruchs (§ 199 Abs. 4 BGB).

Ein Verwalterwechsel führt oft dazu, dass Pflichtverletzungen des Vorgängers erst im Rahmen der Übergabe entdeckt werden. Ab dann tickt die Uhr – und zwar zügig.

Verjährung hemmen: Was Beiräte konkret tun sollten

Um Ansprüche zu sichern, reicht ein Schriftwechsel nicht aus. Die Verjährung wird nach § 203 BGB nur durch ernsthafte Verhandlungen gehemmt und nach § 204 BGB insbesondere durch gerichtliche Geltendmachung (Klage, Mahnbescheid, selbstständiges Beweisverfahren). Empfehlenswert ist folgendes Vorgehen:

• Sachverhalt und Schadenshöhe frühzeitig durch den Beirat dokumentieren
• Beschluss der Eigentümerversammlung zur Geltendmachung von Ansprüchen fassen (die Gemeinschaft ist Anspruchsinhaberin)
• Anwaltliche Prüfung, ob Verhandlungen mit dem (Ex-)Verwalter bzw. dessen Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung sinnvoll sind
• Rechtzeitig vor Ablauf der Dreijahresfrist Mahnbescheid oder Klage einreichen
• Bei Verwalterwechsel: Aktenübergabe und Prüfung der Beschlusssammlung sowie der letzten drei Jahresabrechnungen

Achten Sie darauf, dass ein neuer Verwaltervertrag keine unzulässigen Verkürzungen der Verjährung enthält – solche Klauseln in Formularverträgen sind nach § 309 Nr. 8 BGB regelmäßig unwirksam.