Beschlussfassung trotz Interessenkonflikt: Wann Eigentümer vom Stimmrecht ausgeschlossen sind

Veröffentlicht am 19. Juli 2026 · von Ariel Daul · WEG-Recht

In fast jeder Eigentümerversammlung taucht die Frage auf: Darf der betroffene Eigentümer eigentlich mitstimmen? Ob es um die Abberufung des Verwalters, einen Rechtsstreit gegen einen Miteigentümer oder die Vergabe eines Auftrags an eine dem Eigentümer nahestehende Firma geht – die Regeln zum Stimmrechtsausschluss nach § 25 Abs. 4 WEG sind streng, aber ihr Anwendungsbereich ist enger, als viele glauben. Ein Fehler bei der Stimmauszählung kann den gesamten Beschluss zu Fall bringen.

Die drei Fallgruppen des § 25 Abs. 4 WEG

Das Gesetz nennt abschließend drei Konstellationen, in denen ein Wohnungseigentümer kein Stimmrecht hat:

• Rechtsgeschäft mit dem Eigentümer selbst: Soll die Gemeinschaft einen Vertrag mit einem bestimmten Eigentümer schließen (z. B. Verkauf einer Teilfläche, Werkvertrag mit dessen Firma), darf dieser nicht mitstimmen.
• Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits: Geht es um eine Klage der Gemeinschaft gegen den Eigentümer – oder umgekehrt – ist er vom Stimmrecht ausgeschlossen.
• Entziehung des Wohnungseigentums nach § 17 WEG: Bei der Beschlussfassung über die Entziehung darf der betroffene Eigentümer nicht abstimmen.

Wichtig: Diese Aufzählung ist abschließend. Ein bloßes wirtschaftliches oder persönliches Interesse reicht gerade nicht aus. Der BGH hat mehrfach betont (u. a. BGH, Urteil vom 13.01.2017 – V ZR 138/16), dass ein Stimmverbot nicht analog auf weitere Interessenkonflikte ausgedehnt werden darf.

Typische Streitfälle aus der Praxis

Besonders häufig taucht die Frage bei der Abberufung des Verwalters auf, wenn dieser zugleich Wohnungseigentümer ist. Nach ständiger Rechtsprechung darf der Verwalter-Eigentümer über seine eigene Bestellung und Abberufung grundsätzlich mitstimmen – es sei denn, die Abberufung erfolgt aus wichtigem Grund und ist gleichzeitig Vorstufe eines konkreten Rechtsstreits gegen ihn. Nur dann greift § 25 Abs. 4 WEG.

Auch bei der Entlastung des Verwaltungsbeirats oder des Verwalters gilt: Die betroffene Person darf grundsätzlich mitstimmen, da die Entlastung kein Rechtsgeschäft im engeren Sinne ist. Anders liegt es, wenn zugleich über einen konkreten Verzicht auf Schadensersatzansprüche entschieden wird.

Ein weiterer Klassiker: Ein Eigentümer betreibt eine Handwerksfirma und will einen Auftrag der Gemeinschaft erhalten. Hier greift § 25 Abs. 4 WEG unmittelbar – der Eigentümer darf über die Auftragsvergabe an seine Firma nicht abstimmen.

Folgen eines Verstoßes und richtige Dokumentation

Wird ein Eigentümer zu Unrecht ausgeschlossen oder umgekehrt trotz Stimmverbots mitgezählt, ist der Beschluss anfechtbar (§ 44 WEG). Die Anfechtungsfrist beträgt einen Monat ab Beschlussfassung. Ob der Beschluss tatsächlich aufgehoben wird, hängt allerdings von der Kausalität ab: Der Beschluss bleibt bestehen, wenn er auch ohne die streitige Stimme dieselbe Mehrheit gefunden hätte.

Als Verwalter dokumentieren wir im Protokoll daher stets:

• welche Eigentümer sich für befangen erklärt haben,
• bei welchen Beschlüssen ein Stimmverbot geprüft wurde,
• das Abstimmungsergebnis mit und ohne die strittigen Stimmen.

So lässt sich später nachvollziehen, ob ein etwaiger Fehler überhaupt ergebnisrelevant war. Vertretungsfälle sind ebenfalls sauber zu prüfen: Ein vom Stimmverbot betroffener Eigentümer kann sein Stimmrecht nicht durch Bevollmächtigung eines Dritten „retten“ – das Stimmverbot erstreckt sich auf den Vertreter.