Mit der WEG-Reform 2020 wurde § 3 Abs. 1 Satz 2 WEG eingeführt: Seither kann Sondereigentum auch an Freiflächen wie Terrassen, Gartenanteilen oder Stellplätzen begründet werden. In vielen älteren Teilungserklärungen finden sich stattdessen sogenannte Sondernutzungsrechte – rechtlich etwas ganz anderes. Der BGH hat mit Beschluss vom 20.10.2023 (Az. V ZB 7/23) klargestellt, unter welchen Voraussetzungen eine nachträgliche Umwandlung möglich ist. Für Wohnungseigentümergemeinschaften in Backnang und Umgebung stellt sich damit die Frage: Was bedeutet das konkret für Ihre Anlage?
Sondereigentum oder Sondernutzungsrecht – der entscheidende Unterschied
Das Sondernutzungsrecht gewährt einem Eigentümer die alleinige Nutzung einer im Gemeinschaftseigentum stehenden Fläche – die Substanz bleibt jedoch Gemeinschaftseigentum. Instandhaltung, Verkehrssicherung und Kosten sind grundsätzlich Sache der Gemeinschaft, sofern die Teilungserklärung nichts anderes regelt.
Beim Sondereigentum an Freiflächen nach § 3 Abs. 1 Satz 2 WEG hingegen gehört die Fläche selbst dem jeweiligen Eigentümer – vergleichbar mit einer Wohnung. Er trägt Erhaltung und Kosten allein, kann die Fläche gestalten und muss keine Nutzungsbeschränkungen der Gemeinschaft dulden, soweit nicht Gemeinschaftseigentum betroffen ist.
Der BGH hat im Beschluss vom 20.10.2023 (V ZB 7/23) festgestellt, dass Sondereigentum an Freiflächen hinreichend bestimmt abgegrenzt sein muss – etwa durch Aufteilungsplan mit exakter Vermessung. Eine bloße verbale Beschreibung („Gartenanteil südlich der Wohnung Nr. 3“) genügt in der Regel nicht.
Nachträgliche Umwandlung: rechtlich möglich, praktisch anspruchsvoll
Viele Gemeinschaften überlegen, bestehende Sondernutzungsrechte in Sondereigentum umzuwandeln – etwa um Streit über Gartengestaltung oder Terrassenaufbauten zu beenden. Rechtlich ist das möglich, erfordert aber:
- eine Änderung der Teilungserklärung durch Vereinbarung aller Eigentümer (§ 10 Abs. 3 WEG),
- Zustimmung der dinglich Berechtigten (insbesondere Grundpfandgläubiger),
- einen neuen Aufteilungsplan mit Abgeschlossenheitsbescheinigung des Bauamts,
- notarielle Beurkundung und Eintragung im Grundbuch.
Ein einfacher Mehrheitsbeschluss reicht nicht aus – ein solcher Beschluss wäre nach ständiger Rechtsprechung nichtig wegen fehlender Beschlusskompetenz (vgl. § 23 Abs. 1 WEG in Verbindung mit § 10 Abs. 3 WEG).
Auswirkungen auf Kostenverteilung und Erhaltung
Wird Sondereigentum an Freiflächen begründet, verschiebt sich die Kostenlast: Der Eigentümer trägt Pflege, Reinigung und Erhaltung selbst. Das kann für die Gemeinschaft entlastend wirken – birgt aber auch Risiken, etwa wenn Verkehrssicherungspflichten verletzt werden oder eine Fläche verwahrlost.
Zu beachten: Auch bei Sondereigentum an Freiflächen bleiben tragende Bauteile, Leitungen und Grenzeinrichtungen zwingend Gemeinschaftseigentum (§ 5 Abs. 2 WEG). Eine Terrasse mag als Sondereigentum ausgewiesen sein – die darunterliegende Abdichtung bleibt Sache der Gemeinschaft. Diese Trennung führt in der Praxis regelmäßig zu Abgrenzungsfragen bei der Jahresabrechnung.
Der Haufe-Beitrag „Sondereigentum an Freiflächen nach neuem WEG-Recht“ (Haufe Immobilien) fasst die Systematik gut zusammen und wird auch von der Fachliteratur breit rezipiert.
Wir raten zur Vorsicht: Die Umwandlung von Sondernutzungsrechten in Sondereigentum klingt nach mehr Freiheit für einzelne Eigentümer, verursacht aber erheblichen Aufwand und Kosten. In den meisten Fällen genügt eine präzise Klarstellung der Nutzungs- und Kostenregelung in der Gemeinschaftsordnung.
Unsere Empfehlung: Prüfen Sie zunächst, ob Ihre Teilungserklärung Sondernutzungsrechte enthält, und sprechen Sie uns vor einer Umwandlung an – wir klären mit dem Notar, ob der Aufwand im Einzelfall gerechtfertigt ist.
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