Notgeschäftsführung durch den Beirat: Wenn kein Verwalter bestellt ist

Veröffentlicht am 18. Juli 2026 · von Ariel Daul · WEG-Recht

Der Verwaltervertrag ist gekündigt, ein Nachfolger noch nicht gefunden – und trotzdem läuft die Heizung, die Bank verlangt Unterschriften, ein Rohrbruch muss beauftragt werden. Wer vertritt die Gemeinschaft in dieser Phase? Seit der WEG-Reform 2020 regelt § 9b Abs. 2 WEG ausdrücklich: Fehlt ein Verwalter, wird die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats oder einen durch Beschluss ermächtigten Wohnungseigentümer gerichtlich und außergerichtlich vertreten. Damit wird der Beirat zum gesetzlichen Notvertreter – mit klaren Rechten, aber auch mit Haftungsrisiken.

Wann greift § 9b Abs. 2 WEG?

Die Vorschrift gilt immer dann, wenn die Gemeinschaft keinen bestellten Verwalter hat. Typische Konstellationen sind das Auslaufen des Bestellungszeitraums ohne Nachfolgebeschluss, die Abberufung ohne gleichzeitige Neubestellung oder die plötzliche Amtsniederlegung. Ausdrücklich nicht erfasst ist die bloße Verhinderung eines vorhandenen Verwalters (Urlaub, Krankheit) – hier bleibt dieser im Amt.

Vertretungsbefugt ist primär der Beiratsvorsitzende. Gibt es keinen Beirat oder ist der Vorsitzende nicht handlungsfähig, kann die Eigentümerversammlung per Beschluss einen einzelnen Wohnungseigentümer ermächtigen. Die Vertretungsmacht ist im Außenverhältnis unbeschränkt: Banken, Handwerker und Behörden dürfen sich auf die Zeichnung des Beiratsvorsitzenden verlassen (vgl. BGH, Urteil vom 16.07.2021 – V ZR 163/20 zur Reichweite der Vertretung der GdWE).

Welche Handlungen sind erlaubt – und welche nicht?

Im Innenverhältnis ist die Befugnis dagegen begrenzt. Der Beirat darf keine umfassende Verwaltung ausüben, sondern nur das absolut Notwendige veranlassen. Zulässig sind insbesondere:

• Zahlung laufender Rechnungen (Versorger, Versicherung, Wartung)
• Beauftragung von Notmaßnahmen (Rohrbruch, Heizungsausfall, Sturmschaden)
• Einberufung einer Eigentümerversammlung zur Neubestellung eines Verwalters (§ 24 Abs. 3 WEG)
• Entgegennahme von Zustellungen und Fristwahrung in laufenden Verfahren

Nicht gedeckt sind dagegen langfristige Verträge, größere Instandsetzungen ohne Beschluss, die Erstellung einer Jahresabrechnung oder die Anpassung von Hausgeldern. Solche Maßnahmen bleiben der Eigentümerversammlung bzw. einem neuen Verwalter vorbehalten. Wer sich hier übernimmt, riskiert eine persönliche Haftung nach den Grundsätzen der Geschäftsführung ohne Auftrag (§§ 677 ff. BGB).

Praxisempfehlungen für Beiräte

Kommt es zum Verwalterausfall, sollten Beiräte strukturiert vorgehen:

• Bank informieren und Vertretungsnachweis (Bestellungsbeschluss Beirat, ggf. Nachweis fehlender Verwalter) vorlegen.
• Kurzfristig Versammlung einberufen – die Einladung muss den formellen Anforderungen des § 24 WEG genügen (Textform, drei Wochen Frist, Tagesordnung).
• Dokumentation: Jede Zahlung, jeder Auftrag schriftlich festhalten, Belege sammeln. Der neue Verwalter benötigt eine saubere Übergabe.
• Keine Alleingänge bei größeren Beträgen – im Zweifel Rücksprache mit allen Eigentümern per E-Mail.
• Versicherungsschutz prüfen: Eine D&O- bzw. Vermögensschadenhaftpflicht für den Beirat ist in dieser Phase besonders wertvoll (§ 29 Abs. 3 WEG lässt Haftungsbeschränkung nur für unentgeltliche Beiräte auf Vorsatz/grobe Fahrlässigkeit zu).

Wichtig: Die Notvertretung soll ein Übergang sein, kein Dauerzustand. Nach spätestens wenigen Wochen sollte ein neuer Verwalter bestellt sein – sonst drohen Beschlussanfechtungen und offene Rechnungen häufen sich.