Beschlussfassung über Erhaltungsmaßnahmen: Wann reicht die einfache Mehrheit – und wann nicht?

Veröffentlicht am 23. Juli 2026 · von Ariel Daul · WEG-Recht

Kaum ein Thema führt in Eigentümerversammlungen so häufig zu Streit wie die Frage: Ist das noch Erhaltung – oder schon bauliche Veränderung? Die Antwort entscheidet über die erforderliche Mehrheit, die Kostenverteilung und letztlich über die Anfechtbarkeit des Beschlusses. Seit der WEG-Reform 2020 und mehreren Klarstellungen des BGH lässt sich die Abgrenzung in der Praxis sauber ziehen – wenn man die richtigen Fragen stellt.

Erhaltung nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG: einfache Mehrheit genügt

Unter Erhaltung (früher: Instandhaltung und Instandsetzung) versteht das Gesetz alle Maßnahmen, die den bestimmungsgemäßen Zustand des gemeinschaftlichen Eigentums bewahren oder wiederherstellen. Dazu gehört das Reparieren undichter Dächer, das Sanieren maroder Steigleitungen, der Austausch defekter Heizungsanlagen oder die Erneuerung schadhafter Fassadenanstriche. Solche Maßnahmen werden mit einfacher Mehrheit beschlossen (§ 25 Abs. 1 WEG); die Kosten trägt die Gemeinschaft nach dem allgemeinen Verteilerschlüssel (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG).

Wichtig: Auch die sogenannte modernisierende Erhaltung bleibt Erhaltung. Wird eine defekte Heizung durch ein zeitgemäßes, effizienteres Modell ersetzt oder werden alte Fenster durch marktübliche neue Fenster mit besserer Verglasung getauscht, liegt regelmäßig keine bauliche Veränderung vor – die Gemeinschaft ist sogar verpflichtet, den Stand der Technik einzuhalten (vgl. BGH, Urteil vom 18.02.2022 – V ZR 175/19 zur ordnungsmäßigen Erhaltung).

Bauliche Veränderung nach § 20 WEG: andere Regeln, andere Mehrheiten

Eine bauliche Veränderung liegt vor, wenn über die Erhaltung hinaus in die Substanz oder das Erscheinungsbild der Anlage eingegriffen wird – etwa Aufzugsanbau, Dachterrassenerweiterung, zusätzliche Dämmung ohne Sanierungsanlass oder Photovoltaik auf dem Gemeinschaftsdach. Solche Maßnahmen können mit einfacher Mehrheit beschlossen werden (§ 20 Abs. 1 WEG), aber die Kostenverteilung folgt einer eigenen Systematik:

• § 21 Abs. 1 WEG: Kosten tragen nur die zustimmenden Eigentümer, die auch das Nutzungsrecht erhalten.
• § 21 Abs. 2 WEG: Alle tragen die Kosten, wenn die Maßnahme mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte der Miteigentumsanteile beschlossen wurde und keine unverhältnismäßigen Kosten entstehen – oder wenn sich die Kosten in angemessener Zeit amortisieren.
• § 20 Abs. 4 WEG: Beschlüsse, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einzelne Eigentümer unbillig benachteiligen, sind unzulässig.

Der BGH hat mit Urteil vom 09.02.2024 – V ZR 244/22 – klargestellt, dass sich die Beschlusskompetenz auch auf privilegierte Maßnahmen nach § 20 Abs. 2 WEG (Barrierefreiheit, E-Ladeinfrastruktur, Einbruchsschutz, Glasfaser) erstreckt, die Kosten aber grundsätzlich der Anspruchsteller trägt.

So beschließen Sie rechtssicher – die Praxis-Checkliste

Vor jeder größeren Maßnahme sollten Beirat und Verwaltung folgende Punkte abarbeiten:

• Anlass klären: Liegt ein Schaden oder Erhaltungsbedarf vor? Dann Erhaltung nach § 19 WEG.
• Umfang prüfen: Geht die Maßnahme über die Wiederherstellung hinaus (z. B. energetische Aufwertung ohne Sanierungsanlass)? Dann bauliche Veränderung nach § 20 WEG.
• Beschlussvorlage sauber formulieren: Kostenrahmen, Ausführungsart, Angebote, Kostenverteilung ausdrücklich benennen. Ein pauschaler „Sanierungsbeschluss“ ohne Kostenobergrenze ist regelmäßig anfechtbar (vgl. BGH, Urteil vom 25.09.2020 – V ZR 288/19).
• Rücklage berücksichtigen: Reicht die Erhaltungsrücklage? Sonderumlage sauber mitbeschließen.
• Fachgutachten: Bei größeren Vorhaben (Dach, Fassade, Heizung nach GEG) fachliche Stellungnahme einholen – schützt vor Anfechtung.