Kurzzeitvermietung über Airbnb, Booking und Co. hat in den letzten Jahren stark zugenommen – auch in klassischen Wohnanlagen. Für die Eigentümergemeinschaft stellt sich die Frage: Muss man wechselnde Feriengäste, Rollkoffer im Treppenhaus und nächtlichen Lärm hinnehmen? Oder kann die Gemeinschaft die Kurzzeitvermietung wirksam einschränken? Die Antwort ergibt sich aus dem Zusammenspiel von Teilungserklärung, § 15 WEG und einer klaren Linie des BGH.
Grundsatz: Kurzzeitvermietung ist Wohnnutzung
Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (grundlegend BGH, Urteil vom 15.01.2010 – V ZR 72/09, bestätigt durch BGH, Urteil vom 12.04.2019 – V ZR 112/18) ist die kurzfristige Vermietung einer Eigentumswohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste grundsätzlich von der Zweckbestimmung „Wohnen“ gedeckt. Der BGH stellt sich damit auf den Standpunkt: Eine Ferienwohnung wird ebenfalls „bewohnt“, wenn auch nur vorübergehend.
Die praktische Folge: Solange in der Teilungserklärung nichts anderes geregelt ist, dürfen einzelne Eigentümer ihre Wohnung grundsätzlich auch tageweise vermieten. Ein bloßer Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung, der die Kurzzeitvermietung verbietet, reicht dafür nicht aus.
Wann ein Verbot möglich ist – und wann nicht
Ein wirksames Verbot der Kurzzeitvermietung setzt in aller Regel eine Vereinbarung aller Eigentümer voraus (§ 10 Abs. 3 WEG). Der BGH hat in seiner Entscheidung vom 12.04.2019 (V ZR 112/18) ausdrücklich klargestellt: Eine Öffnungsklausel in der Gemeinschaftsordnung, die Nutzungsbeschränkungen mit qualifizierter Mehrheit erlaubt, genügt hierfür nicht. Die Kurzzeitvermietung gehört zum Kernbereich des Wohnungseigentums, in den nur mit Zustimmung aller Betroffenen eingegriffen werden darf.
Anders liegt es, wenn die Teilungserklärung bereits eine ausdrückliche Regelung enthält – etwa „nur Wohnzwecke, keine gewerbliche Nutzung“ oder ausdrücklich „keine Vermietung an Feriengäste“. Auch konkrete Störungen (Lärm, Verschmutzung, Beschädigung des Gemeinschaftseigentums) können nach § 14 Abs. 2 WEG i. V. m. § 1004 BGB Unterlassungsansprüche einzelner Eigentümer auslösen – unabhängig davon, ob die Kurzzeitvermietung als solche zulässig ist.
- Verbot in der Teilungserklärung → wirksam
- Allstimmige Vereinbarung → wirksam
- Mehrheitsbeschluss ohne Grundlage → unwirksam, ggf. nichtig
- Konkrete Störungen → einzeln abmahnbar und einklagbar
Was die Gemeinschaft praktisch tun kann
Auch ohne generelles Verbot hat die WEG Handlungsspielraum. Zulässig sind insbesondere Beschlüsse zur Hausordnung (Ruhezeiten, Müllentsorgung, Nutzung Gemeinschaftsflächen) sowie eine angepasste Kostenverteilung nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG: Wer die Wohnung intensiv kurzzeitvermietet, verursacht typischerweise höhere Reinigungs-, Müll- und Abnutzungskosten. Hier kann ein Beschluss mit sachlicher Begründung durchaus stand halten.
Zusätzlich lohnt der Blick ins öffentliche Recht: Viele Kommunen haben inzwischen Zweckentfremdungssatzungen erlassen, die eine Genehmigungspflicht für Kurzzeitvermietung vorsehen. Ein Hinweis an das Ordnungsamt kann faktisch mehr Wirkung entfalten als jeder WEG-Beschluss.
Aus Verwaltersicht ist die Kurzzeitvermietung eines der konfliktträchtigsten Themen der letzten Jahre. Die BGH-Linie ist eindeutig eigentümerfreundlich – wer als Gemeinschaft handeln will, muss frühzeitig und rechtssicher ansetzen, nicht erst wenn der Schlüsseltresor schon am Zaun hängt.
Unsere Empfehlung: Prüfen Sie zunächst Ihre Teilungserklärung. Beschließen Sie eine präzise Hausordnung und eine verursachergerechte Kostenverteilung – und dokumentieren Sie konkrete Störungen sauber für den Einzelfall.
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