Die Hausordnung ist eines der wichtigsten Instrumente einer Wohnungseigentümergemeinschaft, um das Zusammenleben im Haus zu regeln – von Ruhezeiten über die Nutzung des Treppenhauses bis hin zur Müllentsorgung. Trotzdem sorgt sie in der Praxis immer wieder für Streit: Wer darf sie beschließen? Welche Regelungen sind zulässig? Und was passiert, wenn sich ein Eigentümer nicht daran hält? Nach der WEG-Reform 2020 hat sich einiges verschoben – höchste Zeit für einen Überblick.
Wer beschließt die Hausordnung – und wie?
Die Hausordnung regelt den ordnungsmäßigen Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums und ist damit typischer Anwendungsfall von § 19 Abs. 1 WEG. Sie wird durch einfachen Mehrheitsbeschluss in der Eigentümerversammlung beschlossen oder geändert – eine Vereinbarung ist grundsätzlich nicht erforderlich. Auch ein Umlaufbeschluss in Textform nach § 23 Abs. 3 WEG ist möglich, sofern alle Eigentümer zustimmen oder die Versammlung dies vorab per Beschluss so festgelegt hat.
Wichtig: Was in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung geregelt ist, kann durch Beschluss nicht überschrieben werden. Enthält die Teilungserklärung bereits eine Hausordnung, sind Änderungen nur im Rahmen der dort vorgesehenen Öffnungsklauseln möglich. Der Verwalter sollte die Beschlussfassung daher sauber vorbereiten und den Entwurf rechtzeitig mit der Einladung versenden.
Welche Regelungen sind zulässig – und welche nicht?
Die Hausordnung darf den Gebrauch regeln, aber nicht in das Sondereigentum oder in unentziehbare Rechte eingreifen. Zulässig sind insbesondere:
- Ruhezeiten (üblich: 22–7 Uhr, Mittagsruhe optional)
- Nutzung von Treppenhaus, Waschküche, Trockenraum, Fahrradkeller
- Müllentsorgung und Reinigungspflichten (Kehrwoche)
- Grillen auf Balkonen, Blumenkästen, Wäschetrocknen
- Halten von Haustieren im Rahmen der Rechtsprechung
Unzulässig sind dagegen generelle Verbote, die den Kernbereich des Eigentums antasten – etwa ein pauschales Musizierverbot oder ein absolutes Haustierverbot per Mehrheitsbeschluss. Der BGH hat in ständiger Rechtsprechung klargestellt, dass etwa das Musizieren in angemessenem Umfang zum sozialadäquaten Wohnen gehört (vgl. BGH, Urteil vom 26.10.2018 – V ZR 143/17). Auch ein Rauchverbot auf dem eigenen Balkon lässt sich nicht per Hausordnung durchsetzen.
Durchsetzung: Was tun bei Verstößen?
Verstöße gegen die Hausordnung sind zunächst eine Sache des Verwalters, der auf Grundlage von § 27 Abs. 1 WEG zur Wahrung der ordnungsmäßigen Verwaltung tätig werden muss. Sinnvoll ist ein abgestuftes Vorgehen: Gespräch – schriftliche Ermahnung – Abmahnung – gerichtliche Schritte. Anspruchsinhaber für Unterlassung ist seit der Reform die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE), nicht mehr der einzelne Eigentümer (§ 9a Abs. 2 WEG, § 14 Abs. 1 WEG).
Für eine Klage auf Unterlassung ist in der Regel ein Beschluss der Eigentümerversammlung erforderlich, in dem die Verfolgung des Verstoßes und die Beauftragung eines Anwalts festgelegt werden. Bei Mietern verstößt der vermietende Eigentümer selbst, wenn er nicht auf die Einhaltung durch seinen Mieter hinwirkt – hier ist der Vermieter also in der Pflicht, die Hausordnung mietvertraglich einzubeziehen.
Eine gute Hausordnung ist knapp, verständlich und deckt nur das ab, was wirklich Konfliktpotenzial hat. Aus meiner Verwaltungspraxis weiß ich: Je länger und detaillierter der Katalog, desto seltener wird er gelebt – und desto häufiger streiten sich Eigentümer über Auslegungsfragen. Wichtiger als jede Regel ist die konsequente, aber verhältnismäßige Durchsetzung.
Unsere Empfehlung: Prüfen Sie Ihre Hausordnung alle 3–5 Jahre auf Aktualität und Rechtssicherheit und beschließen Sie Anpassungen mit einfacher Mehrheit – ein Musterentwurf des Verwalters spart in der Versammlung viel Zeit.
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