Beschlussfassung über Erhaltungsmaßnahmen: Was gilt bei Dach, Fassade und Rohren?

Veröffentlicht am 20. Juli 2026 · von Ariel Daul · WEG-Recht

Erhaltung ist das Kerngeschäft jeder Wohnungseigentümergemeinschaft. Nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG gehört die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zu den Grundpflichten der WEG. In der Praxis führen jedoch gerade Dach-, Fassaden- und Rohrsanierungen zu Streit: über die Notwendigkeit, den Umfang, die Kosten und die Frage, wer eigentlich was beschließen darf. Dieser Beitrag ordnet die aktuelle Rechtslage und zeigt, wie Sie als Eigentümer oder Beirat rechtssichere Beschlüsse vorbereiten.

Erhaltung vs. bauliche Veränderung – die entscheidende Weichenstellung

Rechtlich unterscheidet das WEG streng zwischen Erhaltung (Instandhaltung und Instandsetzung, § 13 Abs. 2, § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG) und baulicher Veränderung (§ 20 WEG). Erhaltungsmaßnahmen sichern den bestimmungsgemäßen Zustand oder stellen ihn wieder her – etwa die Neueindeckung eines undichten Daches, das Streichen einer verwitterten Fassade oder der Austausch korrodierter Steigleitungen. Bauliche Veränderungen gehen darüber hinaus, z. B. eine Dachaufstockung oder eine neue Wärmedämmung mit gestalterischer Änderung.

Für die Erhaltung genügt der einfache Mehrheitsbeschluss (§ 25 Abs. 1 WEG). Wird im gleichen Zug modernisiert (z. B. Dämmung im Zuge der Dachsanierung), liegt eine modernisierende Instandsetzung vor, die nach ganz herrschender Meinung ebenfalls mit einfacher Mehrheit beschlossen werden kann, wenn sie wirtschaftlich sinnvoll und technisch geboten ist. Reine energetische Ertüchtigungen ohne Erhaltungsbedarf sind dagegen bauliche Veränderungen nach § 20 WEG.

So bereiten Sie einen belastbaren Beschluss vor

Der BGH betont in ständiger Rechtsprechung (u. a. BGH, Urteil vom 14.06.2019 – V ZR 254/17), dass die Gemeinschaft bei Erhaltungsmaßnahmen einen weiten Ermessensspielraum hat – dieser aber nur ausgefüllt werden kann, wenn eine ausreichende Entscheidungsgrundlage vorliegt. Ein Beschluss, der ohne belastbare Grundlagen gefasst wird, ist anfechtbar.

• Zustandsermittlung: Sachverständigengutachten oder qualifizierte Fachplanerstellungnahme, insbesondere bei größerem Volumen.
• Leistungsverzeichnis: klar umrissener Umfang der Maßnahme, keine „Blanko-Beschlüsse“.
• Mindestens drei Vergleichsangebote auf gleicher Grundlage (Grundsatz ordnungsmäßiger Verwaltung).
• Finanzierung: Deckung aus Erhaltungsrücklage (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG), Sonderumlage oder Kredit – separat zu beschließen.
• Kostenverteilung: im Regelfall nach Miteigentumsanteilen (§ 16 Abs. 2 WEG); eine abweichende Verteilung nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG ist möglich, muss aber ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen.

Wichtig: Wird die Erhaltung pflichtwidrig unterlassen, haftet die Gemeinschaft gegenüber geschädigten Eigentümern (z. B. bei Folgeschäden durch anhaltende Feuchtigkeit). Der BGH hat mehrfach klargestellt, dass die Gemeinschaft Erhaltungsmaßnahmen nicht dauerhaft aufschieben darf, wenn Substanzschäden drohen (vgl. u. a. BGH, Urteil vom 17.10.2014 – V ZR 9/14).

Typische Fehler – und wie Sie sie vermeiden

In der Praxis scheitern Beschlüsse häufig an denselben Punkten:

• Zu unbestimmt: „Das Dach wird saniert“ reicht nicht – Umfang, Ausführung und Kostenrahmen müssen erkennbar sein.
• Vermischung mit § 20 WEG: Werden Erhaltung und bauliche Veränderung in einem Beschluss verknüpft, ohne dies sauber zu trennen, drohen Anfechtungen.
• Fehlende Finanzierungsentscheidung: Ohne Beschluss über Sonderumlage oder Entnahme aus der Erhaltungsrücklage steht die Maßnahme rechtlich in der Luft.
• Vergabe an nicht qualifizierte Betriebe: Bei größeren Maßnahmen ist eine fachtechnische Begleitung (Architekt, Ingenieur) regelmäßig geboten.

Der Verwalter ist nach § 27 WEG für Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung eigenständig zuständig – die Grenze wird durch die Gemeinschaftsordnung oder einen Beschluss nach § 27 Abs. 2 WEG konkretisiert. Dach- oder Fassadensanierungen überschreiten diese Schwelle praktisch immer und gehören auf die Tagesordnung der Eigentümerversammlung.