Beschlusskompetenz der WEG: Was die Gemeinschaft beschließen darf – und was nicht

Veröffentlicht am 12. Juli 2026 · von Ariel Daul · WEG-Recht

In jeder Eigentümerversammlung werden Entscheidungen getroffen – doch nicht jeder Beschluss ist rechtlich haltbar. Fehlt der Gemeinschaft die Beschlusskompetenz, ist der Beschluss nichtig, und zwar unabhängig davon, ob er angefochten wurde oder nicht. Für Beiräte und Verwalter ist das ein zentrales Thema: Wer die Grenzen kennt, spart der Gemeinschaft teure Rechtsstreitigkeiten und blamable Rückabwicklungen.

Was bedeutet Beschlusskompetenz – und warum ist sie so wichtig?

Die Beschlusskompetenz beschreibt die rechtliche Befugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft, über einen bestimmten Gegenstand überhaupt einen Beschluss fassen zu dürfen. Sie ergibt sich aus dem Gesetz (insbesondere §§ 18–21 WEG) oder aus der Gemeinschaftsordnung. Fehlt sie, ist der Beschluss nach ständiger Rechtsprechung des BGH nichtig – nicht nur anfechtbar.

Der praktische Unterschied ist erheblich: Ein anfechtbarer Beschluss wird bestandskräftig, wenn er nicht innerhalb eines Monats angefochten wird (§ 45 WEG). Ein nichtiger Beschluss hingegen entfaltet nie Rechtswirkung und kann jederzeit gerichtlich festgestellt werden. Beiträge, die auf einem nichtigen Beschluss beruhen, sind ohne Rechtsgrund gezahlt.

Typische Fallgruppen fehlender Beschlusskompetenz

Die Rechtsprechung hat mehrere Konstellationen herausgearbeitet, in denen die Gemeinschaft ihre Kompetenz überschreitet:

• Eingriff in das Sondereigentum: Die Gemeinschaft kann nicht beschließen, was der einzelne Eigentümer in seiner Wohnung tun oder lassen darf (z. B. Bodenbeläge, Innenausbau), soweit dies nicht das gemeinschaftliche Eigentum berührt.
• Änderung dinglicher Rechte: Sondernutzungsrechte oder die sachenrechtliche Zuordnung von Gemeinschaftseigentum können nicht per Mehrheitsbeschluss begründet oder entzogen werden – hierfür ist eine Vereinbarung mit Grundbucheintragung erforderlich.
• Umgehung zwingenden Rechts: Ein Beschluss, der z. B. die Anfechtungsfrist verkürzt oder die gesetzliche Abrechnungspflicht abbedingt, ist nichtig.
• Verstoß gegen die Gemeinschaftsordnung: Regelt die Gemeinschaftsordnung eine Frage abweichend und lässt sie keine Öffnungsklausel zu, fehlt der Mehrheit die Kompetenz zur Änderung.

Der BGH hat mit Urteil vom 16.07.2021 (Az. V ZR 284/19) klargestellt, dass auch nach der WEG-Reform die Abgrenzung zwischen Anfechtbarkeit und Nichtigkeit weiterhin gilt. Neu ist allerdings § 20 WEG: Bauliche Veränderungen können nun einfach-mehrheitlich beschlossen werden – hier wurde die Beschlusskompetenz ausdrücklich erweitert. Die Kostenverteilung folgt § 21 WEG.

Grauzonen: Kostenverteilung, Nutzungsregeln, Hausordnung

Besonders praxisrelevant ist § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG: Die Gemeinschaft darf für einzelne Kosten oder Kostenarten einen abweichenden Verteilungsschlüssel beschließen. Diese Öffnung ist weit – aber nicht grenzenlos. Ein Beschluss, der willkürlich einzelne Eigentümer belastet, ohne sachlichen Grund, entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung und ist anfechtbar.

Bei Nutzungsregeln (z. B. Ruhezeiten, Grillverbote, Kurzzeitvermietung) ist zu unterscheiden: Regelungen zum Gebrauch des Gemeinschaftseigentums fallen unter § 19 WEG – hier ist die Kompetenz gegeben. Eingriffe in den Gebrauch des Sondereigentums bedürfen dagegen einer Vereinbarung, wie der BGH zur Kurzzeitvermietung entschieden hat (Urteil vom 27.10.2017 – Az. V ZR 193/16).